Immobilienmakler können nicht verlangen, dass ihre Kunden eine Reservierungsgebühr zahlen müssen, unabhängig davon, ob der Kauf zustande kommt oder nicht. Eine solche in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarte Verpflichtung benachteilige die Kunden unangemessen und sei daher unwirksam. Das hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) entschieden.

Sachverhalt

In dem entschiedenen Fall beabsichtigten die Kläger, ein von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenes Grundstück mit einem Einfamilienhaus zu erwerben. Zu diesem Zweck schlossen die Parteien einen Maklervertrag und im Anschluss daran einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Der Reservierungsvertrag sah unter anderem vor, dass die Reservierungsgebühr nicht zurückerstattet wird, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangten von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr, was diese ablehnte.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobene Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen (LG Dresden - Urteil vom 10. Juni 2022 - 2 S 292/21). Nach Auffassung des Landgerichts stehe den Klägern kein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr zu, da der Reservierungsvertrag wirksam sei. Der Reservierungsvertrag stelle keine Nebenabrede zum Maklervertrag dar, sondern sei eine eigenständige Vereinbarung mit Hauptleistungspflichten, die daher nicht der AGB-Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliege. Der BGH hat der Revision der Kläger stattgegeben und die Beklagte zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Reservierungsvertrag unterliege der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, weil es sich nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handele. Dem stehe nicht entgegen, dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments und erst dreizehn Monate nach dem Maklervertrag geschlossen worden sei.

Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und sei daher unwirksam. Die Rückzahlung der Reservierungsgebühr sei ausnahmslos ausgeschlossen, was über die schutzwürdigen Interessen der Beklagten hinausgehe. Aus dem Reservierungsvertrag ergeben sich weder für die Kunden nennenswerte Vorteile, noch habe der Immobilienmakler eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen. Der allenfalls geringe Vorteil auf Käuferseite werde noch dadurch gemindert, dass durch die Gebühr ein gewisser Druck entstehe, die Immobilie auch zu erwerben, um die bereits geleistete Zahlung nicht verfallen zu lassen. Dem Makler entstehen durch die Reservierung hingegen keine größeren Nachteile. In der kurzen Reservierungszeit von nur einem Monat sei es unrealistisch, dass der Makler einen anderen Käufer für die Immobilie gefunden hätte.

Zudem komme der Reservierungsvertrag einer erfolgsunabhängigen Provisionsvereinbarung zugunsten des Maklers gleich, da die Kaufinteressenten der Beklagten die Reservierungsgebühr unabhängig davon schuldeten, ob sie die Immobilie später erwerben würden. Dies widerspreche aber dem Leitbild der gesetzlichen Regelung, wonach eine Provision beim Maklervertrag nur dann geschuldet sei, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt habe.