Das Bundesverfassungsgericht hat den sog. ,,Berliner Mietendeckel“ gekippt. Danach ist das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) mit dem Grundgesetz unvereinbar. Das MietenWoG Bln regelte die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum in der Hauptstadt. Wesentliche Kernelemente des Gesetzes sind die Unzulässigkeit von Mieterhöhungen ab dem 18. Juni 2019 (Stichtag), eine lageunabhängige Mietobergrenze sowie ein gesetzliches Verbot erhöhter Mieten.

Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hatte die Bedenken an der Verfassungsmäßigkeit des sog. „Berliner Mietendeckels“ (Korrekter Name: Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln))bereits im Februar 2020 geäußert und die Sache dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt. Die Berliner Richter:innen führten damals aus, dass sie Bedenken hinsichtlich der formellen Rechtmäßigkeit des Gesetzes hätten, da dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz fehle. Mit exakt dieser Begründung hat das Bundesverfassungsgericht heute den Mietendeckel für verfassungswidrig und das Gesetz für nichtig erklärt. Die 67. Zivilkammer dürfte sich bestätigt fühlen. Daneben hatten auch Bundestagsabgeordnete von CDU/CSU und FDP einen Normenkontrollantrag beim Bundesverfassungsgericht gestellt und argumentiert, Berlin hätte nicht tätig werden dürfen.

Die Aufregung bei sog. Mieterschützern ist selbstverständlich groß – kaum war die Nachricht online, wurde zur Demonstration gegen die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aufgerufen. Schließlich hatte das Gesetz vermeintlich Wirkung gezeigt und die Mieten in Land Berlin sanken. Von diesem Triumph abgesehen ist die Erfolgsbilanz bislang eher durchwachsen ausgefallen. War das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen bereits zuvor sehr spärlich, konnte man spätestens seit November kaum noch Bewegung auf dem Markt feststellen. Ausschließlich im hochpreisigen Luxussegment, insbesondere bei Neubauten, auf die das Gesetz schließlich keine Anwendung fand, gab es vereinzelte Angebote. Vereinzelt musste man auch feststellen, dass Vermietung für Eigentümer:innen so unattraktiv wurde, dass Immobilien lieber verkauft, statt vermietet wurden. Auch der Leerstandsproblematik war mit dem Gesetz augenscheinlich nicht gedient.

Ein Jahr nach Einführung des Mietendeckels durften sich Vermieter:innen nun auf eine wegweisende Gerichtsentscheidung des Bundesverfassungsgerichts freuen. Anhaltspunkt für die Entscheidung des BVerfG ist die Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeit zwischen Bund oder die Länder.

Nach Art. 30, 70 Abs. 1 GG sind grundsätzlich die Länder für die Gesetzgebung zuständig. Die Kompetenzverteilung nach Art. 71 ff. GG dreht diesen Grundsatz allerdings um, sodass der Schwerpunkt der Gesetzgebung in der Praxis beim Bund liegt – eine Doppelzuständigkeit gibt es demnach nicht. Das BVerfG hat nun entschieden, dass dem Land Berlin bei dem Erlass des MietenWoG die Gesetzgebungskompetenz gefehlt hat und das Gesetz somit nichtig ist.

Grund hierfür ist, dass der Bundesgesetzgeber bereits eine abschließende Regelung über die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum getroffen hat, die in den §§ 556 ff. in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen wurde. Im Bereich des bürgerlichen Rechts konkurrieren der Bund und die Länder in ihrer Gesetzgebungszuständigkeit (vgl. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG). Macht der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch, verlieren die Länder nach Art. 72 Abs. 1 GG ihre Zuständigkeit „solange“ und „soweit“ der Bund tätig geworden ist (sog. Sperrwirkung). Im Ergebnis hat das BVerfG festgestellt, dass mit der bundesgesetzlichen Mietpreisbremse für den ,,Berliner Mietendeckel“ auf landesrechtlicher Ebene kein Raum ist.

Nicht thematisiert wurde vom BVerfG die spannende Frage, inwiefern der Mietendeckel im Übrigen verfassungskonform ist, denn hierauf kam es nicht mehr an. Ein formell bereits verfassungswidriges Gesetz braucht nicht mehr auf seine materielle Verfassungsmäßigkeit geprüft zu werden. Es ist nichtig und findet damit keine Anwendung. Mieter:innen waren bereits vor der Entscheidung von verschiedenen Seiten dazu aufgefordert worden, den „gesparten“ Mietzins zurückzulegen, um so auf Rückzahlungsverlagen seitens der Vermieter:innen nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorbereitet zu sein. Vermieter:innen hatten bereits in den meisten Fällen in den obligatorischen Informationsschreiben ihren Mieter:innen gegenüber angekündigt, Rückzahlungsansprüche geltend zu machen, sollte das Gesetz für verfassungswidrig erklärt werden.