Zweckentfremdung von Wohnraum

10. Oktober 2017

Was ist Zweckentfremdung von Wohnraum?

Nach § 2 Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) liegt eine Zweckentfremdung dann vor, wenn Wohnraum, zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung (Nr. 1), für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird (Nr. 2), baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist (Nr. 3), länger als sechs Monate leer steht (Nr. 4) oder beseitigt wird (Nr. 5). Wohnraum nach § 1 Abs. 3 ZwVbG sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Insbesondere die Vermietung von Wohnraum auf Internetplattformen stellt damit eine Zweckentfremdung dar.

Was regelt das Zweckentfremdungsverbot?

Das sog. Zweckentfremdungsverbot ist ein Instrument um gegen Wohnungsknappheit und steigende Mieten in urbanen Ballungsräumen vorzugehen. In Berlin trat das Zweckentfremdungsverbot durch Rechtsverordnung am 1. Mai 2014 in Kraft. Es gilt in allen Bezirken.

Verbot der Zweckentfremdung mit Genehmigungsvorbehalt

Liegt eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes vor, so kann diese nach § 1 Abs. 2, § 3 ZwVbG genehmigt werden. Bei der Genehmigung wägt das Bezirksamt im Rahmen einer Ermessensentscheidung vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums ab. Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben.

Genehmigung unter Auflagen

Die Genehmigung kann unter der Auflage von Ausgleichszahlungen erteilt werden, die Höhe der Ausgleichszahlung richtet sich nach der Art der Zweckentfremdung. Bei Zweckentfremdung zur Vermietung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung und bei Verwendung oder Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken ist in der Regel eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu fünf Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten. Der Antrag zur Genehmigung kann von dem/der Eigentümer:in wie auch von dem/der Mieter:in gestellt werden, wobei Mieter:innen dem Antrag nach § 3 Abs.3 ZwVbVO die Zustimmung des Vermieters beifügen müssen.

Was ist die Folge von ungenehmigter Zweckentfremdung?

Die ungenehmigte Zweckentfremdung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann gemäß § 7 ZwVbG mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Das Bezirksamt kann weiterhin verlangen, dass der/die Eigentümer:in den zweckentfremdeten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuführt. Bei Beseitigung des Wohnraums oder Veränderung des Wohnraums dergestalt, dass dieser nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet ist, muss der/die Eigentümer:in gemäß § 4 ZwVbG auf Verlangen des zuständigen Bezirksamts auf eigene Kosten einen entsprechenden für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherstellen. Verwaltungsakte, die zur Beseitigung einer Zweckentfremdung verpflichten, können mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden, § 6 ZwVbG. Das heißt, dass Bezirksamt kann den Eigentümer:innen mittels Verwaltungszwang dazu anhalten, sich gemäß dem Verwaltungsakt zu verhalten.