Zutrittsrecht des Vermieters

Das Zutrittsrecht bzw. Besichtigungsrecht des Vermieters

10. Oktober 2017

Zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen entbrennt oft Streit in der Frage, ob der/die Vermieter:in das Recht hat, „seine/ihre“ Wohnung, zu besichtigen, bzw. zu betreten. Auf Vermieterseite besteht natürlich ein Interesse daran, sich ein genaues Bild über den Zustand der Wohnung machen zu können. Doch viele Mieter:innen sehen es als schweren Eingriff in ihr Persönlichkeitsrecht, wenn der/die Vermieter:in in „ihre“ Wohnung und den höchstpersönlichen Bereich quasi „eindringt“.

Wann besteht ein Zutrittsrecht des Vermieters bzw. der Vermieterin?

Im Grundsatz gilt: Anlasslos besteht kein Besichtigungsrecht des/der Vermieters/Vermieterin. Der/Die Mieter:in übt das Hausrecht aus – dieses wirkt auch gegen den/die Vermieter:in, sodass der/die Mieter:in dem/der Vermieter:in grundsätzlich den Zutritt verwehren kann. Wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, steht dem/der Vermieter:in das Recht zu Besichtigung nur aus besonderem Anlass zu. Eine formularmäßige Zutrittsklausel im Mietvertrag kann unwirksam sein, wenn sie den/die Mieter:in unangemessen benachteiligt. Dies ist dann der Fall, wenn den/der Vermieter:in ein allgemeines Recht „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ eingeräumt wird (BGH Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13). Ein besonderer Anlass liegt dann vor, wenn der/die Vermieter:in sachliche Gründe darlegen kann, die eine Besichtigung erforderlich machen.

Reine Routinekontrollen der Wohnung auf Feststellung des Allgemeinzustands begründen noch keinen sachlichen Grund. Wann eine Kontrolle notwendig ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Auch die Begründung, eventuelle Mängel festzustellen, reicht nicht aus. Dies liegt daran, dass der/die Mieter:in zur Anzeige von Mängeln nach § 536c BGB verpflichtet ist und somit auch zur Feststellung.

Der Wunsch, die Wohnung nach Kündigung des Mietvertrags noch vor Übergabe der Mietsache potenziellen Mieter:innen zu zeigen, berechtigt den/die Vermieter:in zur Besichtigung. Dafür muss allerdings mit ausreichender Sicherheit feststehen, dass das Mietverhältnis endet. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der/die Mieter:in einer Kündigung des/der Vermieters/Vermieterin widersprochen hat oder ein Räumungsrechtstreit anhängig ist.

Ein Besichtigungsrecht besteht auch im Falle des bevorstehenden Verkaufs der Wohnung. Der/Die Vermieter:in kann zunächst selbst Zutritt begehren, um sich ein Bild von der zu verkaufenden Wohnung zu machen, um den Verkauf vorzubereiten. Der/die Vermieter:in hat auch das Recht, die Wohnung mit Kaufinteressenten oder Makler:innen zu betreten.

Auch die Zählerablesung stellt einen sachlichen Grund dar. Der/Die Vermieter:in kann den Zähler entweder selbst oder durch Beauftragte ablesen lassen.

Umstritten ist, ob der/die Vermieter:in ein Recht hat, durch Besichtigung der Wohnung zu überprüfen, ob der/die Mieter:in vertraglich vereinbarte Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eingehalten hat. Es soll hier nicht auf die Frage eingegangen werden, wann eine derartige Schönheitsreparaturklausel wirksam ist. Sofern der/die Mieter:in zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kann der/die Vermieter:in nach hier vertretender Ansicht auch schon während Bestehen des Mietverhältnisses nachprüfen, ob diese von dem/der Mieter:in vereinbarungsgemäß durchgeführt wurden. Sofern der/die Vermieter:in selbst zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wird vertreten, dass er/sie dann auch zum Betreten der Wohnung berechtigt sein muss, um seinen/ihren Verpflichtungen nachzukommen. Der Argumentation des Amtsgerichts Bonn kann nicht gefolgt werden, wenn es meint, der/die Vermieter:in könne seiner/ihrer Pflicht auch nachkommen, ohne die Wohnung zu besichtigen, da er/sie ja Handwerker schicken könne (vgl. AG Bonn, Urteil vom 25. Mai 2005 - Az. 5 C 275/04). Das Amtsgericht Bonn verkennt nämlich, dass der/die Vermieter:in nicht dazu verpflichtet ist, die Arbeiten durch Dritte ausführen zu lassen, bzw. vor Beauftragung den Arbeitsaufwand selbst festzustellen.

Ein Besichtigungsrecht des/der Vermieters/Vermieterin bei geplanten Instandsetzung-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten ergibt sich regelmäßig schon aus §§ 555a, 555d BGB. Nur so kann der/die Vermieter:in Art und Umfang der Bauarbeiten bestimmen.

Ferner kann der/die Vermieter:in die Besichtigung der Wohnung verlangen, wenn sich konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden ergeben. Dieser Verdacht kann sich zum Beispiel aufgrund von Schimmelgeruch in der Nachbarwohnung ergeben. Der/die Vermieter:in darf also die Schadensursache erforschen.

Auch der Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache durch den/die Mieter:in, z. B. bei unerlaubter Untervermietung oder unerlaubter Tierhaltung, berechtigt den/die Vermieter:in zur Besichtigung der Wohnung. Ein derartiger Verdacht muss aber selbst begründet sein, um einen Grund für die Besichtigung darstellen zu können.

Vorgehen bei Bestehen eines Zutrittsrechts

Der/Die Vermieter:in muss seinen/ihren Besichtigungswunsch gegenüber dem/der Mieter:in anmelden. Das Besichtigungsrecht besteht nur, wenn der Besuch mindestens drei Tage vorher schriftlich angemeldet wird. Eine kürzere Frist gilt nur in Notfällen, wie zum Beispiel bei dringenden Reparaturen – dann wird eine Frist von 24 Stunden für ausreichend angesehen. Soll die Besichtigung jedoch zur Arbeitszeit eines/einer berufstätigen Mieters/Mieterin stattfinden, so ist eine längere Frist erforderlich (in der Regel ein bis zwei Wochen vor dem geplanten Besichtigungstermin). Der/Die Vermieter:in muss ferner von seinem/ihrem Besichtigungsrecht in möglichst schonender Weise Gebrauch machen, also auf die Interessen des/der Mieters/Mieterub Rücksicht nehmen. Soll nicht der/die Vermieter:in selbst die Wohnung besichtigen, sondern Dritte (z. B. Makler:innen oder Kaufinteressenten), so kann der/die Mieter:in die Besichtigung ablehnen, wenn kein Nachweis darüber erbracht wird, dass der/die Dritte von dem/der Vermieter:in mit der Besichtigung beauftragt wurde – dies erfolgt in der Regel über eine von dem/der Vermieter:in ausgestellte Originalvollmacht.