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  • Zutrittsrecht des Vermieters

Zwischen Mietern und Vermietern entbrennt oft Streit in der Frage, ob der Vermieter das Recht hat, „seine“ Wohnung, zu besichtigen, bzw. zu betreten. Auf Vermieterseite besteht natürlich ein Interesse daran, sich ein genaues Bild über den Zustand der Wohnung machen zu können. Doch viele Mieter sehen es als schweren Eingriff in ihr Persönlichkeitsrecht, wenn der Vermieter in „ihre“ Wohnung und den höchstpersönlichen Bereich quasi „eindringt“.

 

Wann besteht ein Zutrittsrecht des Vermieters?

Im Grundsatz gilt: Anlasslos besteht kein Besichtigungsrecht des Vermieters. Der Mieter übt das Hausrecht aus – dieses wirkt auch gegen den Vermieter, sodass der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Zutritt verwehren kann. Wenn sich aus dem Mietvertrag nichts Anderes ergibt, steht dem Vermieter das Recht zu Besichtigung nur aus besonderem Anlass zu. Eine formularmäßige Zutrittsklausel im Mietvertrag kann unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies ist dann der Fall, wenn den Vermieter ein allgemeines Recht „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ eingeräumt wird (BGH Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13). Ein besonderer Anlass liegt dann vor, wenn der Vermieter sachliche Gründe darlegen kann, die eine Besichtigung erforderlich machen.

Reine Routinekontrollen der Wohnung auf Feststellung des Allgemeinzustands begründen noch keinen sachlichen Grund. Wann eine Kontrolle notwendig ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Auch die Begründung, eventuelle Mängel festzustellen, reicht nicht aus. Dies liegt daran, dass der Mieter zur Anzeige von Mängeln nach § 536c BGB verpflichtet ist und somit auch zur Feststellung.

Der Wunsch, die Wohnung nach Kündigung des Mietvertrags noch vor Übergabe der Mietsache potenziellen Mietern zu zeigen, berechtigt den Vermieter zur Besichtigung. Dafür muss allerdings mit ausreichender Sicherheit feststehen, dass das Mietverhältnis endet. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Mieter einer Kündigung des Vermieters widersprochen hat oder ein Räumungsrechtstreit anhängig ist.

Ein Besichtigungsrecht besteht auch im Falle des bevorstehenden Verkaufs der Wohnung. Der Vermieter kann zunächst selbst Zutritt begehren, um sich ein Bild von der zu verkaufenden Wohnung zu machen, um den Verkauf vorzubereiten. Der Vermieter hat auch das Recht, die Wohnung mit Kaufinteressenten oder Maklern zu betreten.

Auch die Zählerablesung stellt einen sachlichen Grund dar. Der Vermieter kann den Zähler entweder selbst oder durch Beauftragte ablesen lassen.

Umstritten ist, ob der Vermieter ein Recht hat, durch Besichtigung der Wohnung zu überprüfen, ob der Mieter vertraglich vereinbarte Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eingehalten hat. Es soll hier nicht auf die Frage eingegangen werden, wann eine derartige Schönheitsreparaturklausel wirksam ist. Sofern der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kann der Vermieter nach hier vertretender Ansicht auch schon während Bestehen des Mietverhältnisses nachprüfen, ob diese vom Mieter vereinbarungsgemäß durchgeführt wurden. Sofern der Vermieter selbst zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wird vertreten, dass er dann auch zum Betreten der Wohnung berechtigt sein muss, um seinen Verpflichtungen nachzukommen. Der Argumentation des Amtsgerichts Bonn kann nicht gefolgt werden, wenn es meint, der Vermieter könne seiner Pflicht auch nachkommen, ohne die Wohnung zu besichtigen, da er ja Handwerker schicken könne (vgl AG Bonn, Urteil vom 25. Mai 2005 - Az. 5 C 275/04). Das Amtsgericht Bonn verkennt nämlich, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, die Arbeiten durch Dritte ausführen zu lassen, bzw. vor Beauftragung den Arbeitsaufwand selbst festzustellen 

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters bei geplanten Instandsetzung-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten ergibt sich regelmäßig schon aus §§ 555a, 555d BGB. Nur so kann der Vermieter Art und Umfang der Bauarbeiten bestimmen.

Ferner kann der Vermieter die Besichtigung der Wohnung verlangen, wenn sich konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden ergeben. Dieser Verdacht kann sich zum Beispiel aufgrund aus Schimmelgeruch in der Nachbarwohnung ergeben. Der Vermieter darf also die Schadensursache erforschen.

Auch der Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache durch den Mieter, z.B. bei unerlaubter Untervermietung oder unerlaubter Tierhaltung, berechtigt den Vermieter zur Besichtigung der Wohnung. Ein derartiger Verdacht muss aber selbst begründet sein, um einen Grund für die Besichtigung darstellen zu können.

Vorgehen bei Bestehen eines Zutrittsrechts 

Der Vermieter muss seinen Besichtigungswunsch gegenüber dem Mieter anmelden. Das Besichtigungsrecht besteht nur, wenn der Besuch mindestens drei Tage vorher schriftlich angemeldet wird. Eine kürzere Frist gilt nur in Notfällen, wie zum Beispiel bei dringenden Reparaturen – dann wird eine Frist von 24 Stunden für ausreichend angesehen. Soll die Besichtigung jedoch zur Arbeitszeit eines berufstätigen Mieters stattfinden, so ist eine längere Frist erforderlich (in der Regel ein bis zwei Wochen vor dem geplanten Besichtigungstermin). Der Vermieter muss ferner von seinem Besichtigungsrecht in möglichst schonender Weise Gebrauch machen, also auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Soll nicht der Vermieter selbst die Wohnung besichtigen, sondern Dritte (z.B. Makler oder Kaufinteressenten), so kann der Mieter die Besichtigung ablehnen, wenn kein Nachweis darüber erbracht wird, dass der Dritte vom Vermieter mit der Besichtigung beauftragt wurde – dies erfolgt in der Regel über eine vom Vermieter ausgestellte Originalvollmacht.