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  • Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängeln

Ein für Mieter interessantes, aber ohne rechtliche Beratung (zu) selten in Anspruch genommenes Recht, stellt das Zurückbehaltungsrecht des Mieters dar. Dieses ist nicht mit dem Recht zur Mietminderung  zu verwechseln.

 

Was ist ein Zurückbehaltungsrecht?

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters folgt aus § 320 BGB, der sog. „Einrede des nicht-erfüllten Vertrages“. Derjenige, dem ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, kann seine Leistung verweigern, bis die andere Partei Ihrerseits leistet.

 

Zurückbehaltungsrecht im Mietrecht:

Mangel der Mietsache

Mängel der Mietsache hat der Mieter dem Vermieter umgehend mitzuteilen. Das ist sowohl im Interesse des Mieters, der in der Regel eine umgehende Beseitigung des Mangels wünscht, um wieder eine mangelfreie Mietsache zu haben, wie auch im Interesse des Vermieters, dessen Pflicht es ist, sich um die Mangelfreiheit der Mietsache zu kümmern, § 535 Abs.1 BGB.

Es kommt jedoch vor, dass der Vermieter die Mietsache nicht umgehend wiederherstellt. Dann kann der Mieter die Mietsache entweder selbst wiederherstellen (Selbstbeseitigungsrecht des Mieters) oder die Miete mindern. Der Vertrag wird seitens des Vermieters nicht erfüllt, denn er erfüllt seine Pflicht zur Instandhaltung (und damit zur Mängelbeseitigung) nicht. Der Mieter kann in diesen Fällen auch ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete geltend machen. Das heißt, er ist wegen der Nicht-Leistung des Vermieters auch selbst nicht zu seiner geschuldeten Leistung (Mietzinszahlung) verpflichtet.

Zurückhalten eines Teils der Miete

Während bei der Mietminderung vom Mieter der geschuldete Betrag „automatisch“ auf einen Betrag gemindert wird, der für die mangelhafte Mietsache angemessen ist, der Vermieter demnach keinen Anspruch auf die volle Mietzinszahlung hat, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Mietzinszahlung nicht bei Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes. Der Anspruch auf Mietzinszahlung (Miete) ist nur für den Moment nicht durchsetzbar, rechtlich ausgedrückt „gehemmt“. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts ist vom Mieter anzuzeigen.

 

Folgen des Zurückbehaltungsrechts

Insofern scheint das Zurückbehaltungsrecht praktisch für den Mieter keine Vorteile gegenüber der Mietminderung zu haben. Der Unterschied ist jedoch, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht bloß auf die Minderungsquote beschränkt ist. Nach dem Bundesgerichtshof existieren keine starren Grenzen, eine unbegrenzte Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts ist jedoch ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/15). Die Rechtsprechung erlaubt es dem Mieter aber, bei Vorliegen eines Mangels den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote zurückzubehalten, weshalb das Zurückbehaltungsrecht (vor allem bei geringen Minderungsquoten) den Vermieter deutlich empfindlicher treffen kann, als die bloße Mietminderung. Ist der Mietzins z.B. wegen eines eher geringfügigen Mangels zum 10% zu mindern, schuldet der Mieter im Falle der Mietminderung nur mehr 90% des vereinbarten Mietzinses. Der Mieter kann jedoch auch bis zu 50% des Mietzinses zurückbehalten, um den Vermieter zur umgehenden Beseitigung anzuhalten. Der Mieter muss jedoch nach Mangelbeseitigung den die Minderungsquote übersteigenden Betrag an den Vermieter zahlen. Das Zurückbehaltungsrecht kann auch neben der Mietminderung geltend gemacht werden – der Mieter muss sich nicht für eins von beidem entscheiden. Er könnte also bei einer 10% Minderungsquote die Miete um 50% zurückhalten und um 10% mindern, wäre also nur zur Zahlung von 40% des Mietzinses verpflichtet.