Zurück zum Glossar
of the letter w
  • Wohngemeinschaft als Mieter

Der rechtliche Rahmen

Bewohnen mehrere Personen als WG eine Wohnung, stellt sich die Frage, wer Vertragspartner des Vermieters ist. Dabei sind zwei Konstellationen denkbar:

Einerseits ist der, in der Praxis selten vorkommende, Fall, dass eine Wohngemeinschaft nach außen hin als Gemeinschaft auftritt, denkbar. Die Wohngemeinschaft ist dann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) anzusehen und Vertragspartner des Vermieters. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohngemeinschaft „Kommune 17“ als Mieter firmiert. Da die Gesellschaft unabhängig von den jeweiligen Bewohnern der Wohnung besteht, kann die Wohnung auch von wechselnden Personen bewohnt werden, ohne dass es einer Änderung oder Anpassung des Mietvertrags bedürfte.

Andererseits kann das Mietverhältnis auch derart ausgestaltet sein, dass nicht die Wohngemeinschaft selbst als Mieter firmiert, sondern die einzelnen Mitglieder der WG oder nur einzelne Mitglieder der WG. Im letztgenannten Fall wird beispielsweise eine 5-Zimmer Wohnung an zwei Personen mit geringem Einkommen vermietet, wobei dem Vermieter allein schon aus diesen Umständen bekannt sein dürfte, dass die Wohnung nicht nur von den zwei Personen bewohnt werden wird. Dann wird Ihnen in der Regel das Recht zur Untervermietung an die anderen WG-Mitglieder eingeräumt.

In der Praxis wird meist die zweite Konstellation gewählt, das heißt eine Person (oder mehrere) mieten die Wohnung an, um dann darin eine WG „zu gründen“, indem weitere Personen mit in die Wohnung aufgenommen werden. In diesem Fall sind die mit-aufzunehmenden Personen rechtlich als Untermieter der (Haupt-)Mieter anzusehen. Sofern die Untervermietung nicht umfassend vertraglich erlaubt wird, ist für jeden „neuen“ Untermieter eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen.


Das Ausscheiden einzelner Mieter

Entgegen der erstgenannten Konstellation, dass die Wohngemeinschaft als Gesellschaft auftritt und der Bestand und die Zusammensetzung der Wohngemeinschaft für das Bestehen des Mietvertrags, bzw. die Parteien des Mietvertrags unerheblich ist,  kann es für die Bewohner der Wohngemeinschaft in der soeben geschilderten zweiten Konstellation problematisch werden, wenn einzelne Hauptmieter aus der Wohnung ausscheiden. Denn dann ist es unklar, ob die Wohnung auch mit anderen Personen, die Hauptmieter werden wollen, fortgeführt werden kann.

Ein Beispiel: Fritz, Detlef und Dieter mieten eine Wohnung an. Alle drei werden Vertragspartner des Vermieters, sie sollen alle drei gleichermaßen berechtigt und verpflichtet sein. Wenn aber Fritz nach ein paar Jahren aus der Wohngemeinschaft ausscheiden will, ist rechtlich umstritten, ob der Vermieter verpflichtet ist, den von Detlef und Dieter erwünschten „neuen“ Mitbewohner Rainer im Austausch für Fritz mit in den Mietvertrag aufzunehmen.

Einige Landgerichte folgern aus dem Vertragszweck „Wohngemeinschaft“, dass der Vermieter einem Mieterwechsel dadurch von vorneherein konkludent zugestimmt habe, dass er an mehrere Personen „als Wohngemeinschaft“ vermietet habe. Wollte der Vermieter dann vermeiden, dass Dritte in den Vertrag anstelle der Miete eintreten können, müsste er den Mieterwechsel ausdrücklich ausgeschlossen haben.

Andere sehen in der bloßen Vermietung der Wohnung an mehrere als Wohngemeinschaft keine Verpflichtung des Mieters zur Zustimmung zum Mieterwechsel. Dies wird mit der unterschiedlichen Solvenz der Vertragspartner begründet, also damit, dass der Vermieter sich seine Mieter selbst aussuchen könnte und seine Mieter nicht von anderen gestellt bekomme. Nach dieser Ansicht verbleibt der ausscheidende Mieter als Mieter und Vertragspartner im Mietvertrag – es besteht in der Regel aber ein Anspruch auf Untervermietung seitens der Mieter.

Um derartigen Streitigkeiten von vorzubeugen, ist auf jeden Fall eine den Interessen entsprechende Regelung in den Vertrag mit aufzunehmen.

 

Ein anderer Problemkreis eröffnet sich, wenn einer der WG-Mieter die WG verlassen will und „aus dem Vertrag“ entlassen werden möchte. Dies ist deshalb problematisch, da der einzelne Mieter den Mietvertrag nicht alleine kündigen kann. Sofern alle Beteiligten mit einem Verlassen des Mietvertrags des einzelnen Mieters einverstanden sind, wird das Mietverhältnis mit den verbleibenden Mietern fortgesetzt. Schwierigkeiten entstehen dann, wenn sich der Vermieter weigert, das Mietverhältnis nur mehr mit den verbliebenen Mietern fortzusetzen. Zu einer derartigen Vertragsänderung ist er nicht verpflichtet. In diesem Fall bleibt der auszugswillige Mieter als Partei im Mietvertrag. Er kann jedoch von seinen Mitmietern verlangen, dass diese einer Kündigung des Mietvertrages zustimmen. Denn es ist dem kündigungswilligen Mieter nicht zuzumuten, das Risiko zu tragen, trotz Auszugs aus der Wohnung weiterhin als Gesamtschuldner für die Miete zu haften.

Aber auch der umgekehrte Fall ist insofern möglich, dass der der verbleibende Mitmieter sich trotz Zustimmung des Vermieters am Ausscheiden des Mitmieters weigert, einer Vertragsänderung dahingehend, nunmehr Alleinmieter zu sein, zuzustimmen. In diesem Fall wird der verbleibende Mieter nach Treu und Glauben wie ein Alleinmieter behandelt.