Vormerkung

Die Vormerkung

10. Oktober 2017

Was ist eine Vormerkung?

Die Vormerkung ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsmittel und dient der dinglichen Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums des Käufers gegen den Verkäufer. Bevor der Erwerber das Eigentum an einem Grundstück erwirbt, wird in der Regel eine Vormerkung nach § 883 BGB eingetragen. Die Vormerkung sichert den Anspruch des Erwerbers gegen den Verkäufer auf Auflassung des Grundstücks, deshalb wird sie auch Auflassungsvormerkung genannt.

Welchen Zweck hat die Vormerkung?

Aufgrund der Dauer des Eigentumserwerbs eines Grundstücks besteht für den Käufer das Problem, dass er nicht sicher sein kann, das Eigentum an dem Grundstück auch tatsächlich zu erhalten. Das liegt daran, dass der Eigentumserwerb nicht durch den Kaufvertragsschluss abgeschlossen ist. Vielmehr ist der Kaufvertrag aufgrund des sog. Trennungs- und Abstraktionsprinzips strikt vom dinglichen Erwerb des Eigentums zu trennen, der Käufer hat nach Abschluss des Kaufvertrags zur Übereignung einer Sache, also auch einer Immobilie, nur einen Anspruch darauf, dass das Eigentum an der Sache auch übertragen wird. In keinem Fall erhält der Käufer das Eigentum mit Abschluss des Kaufvertrags.

Hierfür ein Beispiel: Wer in eine Bäckerei geht, um eine Semmel/Brötchen/Schrippe zu „kaufen“, schließt eigentlich drei Verträge. Der eine Vertrag ist der Kaufvertrag, dessen Inhalt „Wir (der Bäcker und der hungrige Mensch) möchten, dass das Eigentum an einer Semmel gegen Zahlung von 50 Cent auf den anderen übergeht“ ist. Dies ist der Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer. Als zweiten Schritt „einigen“ sich die Parteien durch die Übergabe der Semmel „dinglich“, bei Übergabe der Semmel erklären die Parteien ihr Einverständnis in den Eigentumsübergang. Dadurch wird der Erwerber auch Eigentümer der Semmel. Danach erklären die Parteien die dingliche Einigung hinsichtlich des Kaufpreises, der 50 Cent. Die Auswirkungen dieser drei Verträge zeigen sich, wenn das Beispiel erweitert wird: Stellt der Bäcker nach dem Kaufvertrag zum Beispiel fest, dass er keine Semmeln mehr hat, dann besteht trotzdem ein Kaufvertrag über eine Semmel – der Käufer wird aber logischerweise nicht Eigentümer einer Semmel, denn es gibt gar keine Semmel mehr. Der Käufer kann aber aufgrund des Kaufvertrags vom Verkäufer weiterhin eine Semmel verlangen, denn er hat einen Anspruch auf Übereignung einer Semmel. In der Regel hat der Bäcker allerdings noch Semmeln und es fällt gar nicht auf, dass es sich um drei Verträge handelt.

Sicherung der geschuldeten Leistung bei Immobilienkaufverträgen

Beim Eigentumserwerb von Grundstücken wird der Unterschied jedoch deutlich. Der Kaufvertrag wird vor dem Notar geschlossen. Das Eigentum erwirbt der Käufer gemäß § 873 BGB durch Eintragung in das Grundbuch, bis dahin bleibt derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer des Grundstücks.

Für Erwerber von Grundstücken ist es problematisch, dass der Erwerbsvorgang in der Regel einige Zeit in Anspruch nimmt. In dieser Zeit könnte der Verkäufer das Grundstück auch jemand anderem als dem ursprünglichen Käufer verkaufen, denn er bleibt ja wie gesagt Eigentümer des Grundstücks bis zur Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer im Grundbuch. Dieses Problem hat der Käufer einer Semmel beim Bäcker in der Regel nicht, denn die Gefahr, dass jemand anderes die letzte Semmel zwischen Kaufvertragsschluss und Eigentumsübergang „wegschnappt“, besteht praktisch nicht.

Aus diesem Grund besteht ein Sicherungsinteresse des Käufers beim Grundstückserwerb. Diesem Sicherungsinteresse dient die Vormerkung. Die Vormerkung sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.

Die Wirkung der Vormerkung

Durch die Eintragung der Vormerkung nach § 883 BGB zugunsten des Käufers wird das Grundbuch nicht in der Art „gesperrt“, dass Eigentumsübertragungen an andere Interessenten als den (ursprünglichen) Käufer unmöglich sind. Eine vormerkungswidrige Verfügung macht das Grundbuch nicht unrichtig i. S. d. §  894 BGB. Trotz der Eintragung einer Vormerkung können weiterhin Verfügungen über das von der Vormerkung betroffene Recht getroffen und im Grundbuch eingetragen werden.

Sicherungswirkung und Rangwirkung

Die Wirkungen der Vormerkung entstehen nach der Eintragung der Vormerkung und bestehen in der Sicherungswirkung (§ 883 Abs. 2, §  888 BGB) und in der Rangwirkung (§ 883 Abs. 3 BGB).

Sicherungswirkung

Sicherungswirkung der Vormerkung bedeutet, dass jede Verfügung über das mit der Vormerkung belastete Recht, die nach der Eintragung der Vormerkung im Grundbuch getroffen wird, unwirksam ist, soweit sie der Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs ganz oder teilweise entgegensteht. Die Schutzwirkung besteht nur persönlich, das heißt nur zugunsten des Anspruchsinhabers. Der Vormerkungsberechtigte kann sich also darauf berufen, dass die etwaige Verfügung ihm gegenüber unwirksam ist, sodass er z.B. bei anderweitiger Veräußerung des Grundstücks eine Eintragung seiner selbst als Eigentümer verlangen kann. Wurde ein anderer trotz Bestehen der Vormerkung als Eigentümer eingetragen, kann der Vormerkungsberechtigte die Änderung des Grundbuchs und die Zustimmung des nunmehr als Eigentümer eingetragenen Dritten dazu verlangen. Beruft sich der Vormerkungsgläubiger nicht gem. § 888 Abs. 1 BGB auf die Unwirksamkeit, so bleibt die vormerkungswidrige Verfügung wirksam. Wichtig ist in der Beziehung noch anzumerken, dass eine Vermietung des Grundstücks, bzw. einzelner Teile davon, von der Rechtsprechung nicht als Verfügung angesehen wird, sodass diese von der Vormerkung nicht erfasst wird.

Rangwirkung

Die Rangwirkung der Vormerkung bedeutet, dass sich der künftige Rang eines durch Vormerkung gesicherten Rechts nach der Eintragung der Vormerkung bestimmt.