Vorkaufsrecht des Mieters

Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung aus § 577 BGB

04. Oktober 2017

§ 577 BGB regelt das Vorkaufsrecht des Mieters, wenn der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung verkauft. Die Norm gibt dem Mieter die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Wohnung, die der Vermieter an einen Dritten verkaufen möchte, anstelle des Dritten zu denselben Konditionen zu erwerben. Wird also die vom Mieter bewohnte Wohnung verkauft, kann der Mieter diese selbst erwerben. Weit verbreitet ist unter Mietern der Irrglaube, dass immer ein Vorkaufsrecht besteht, wenn die angemietete Wohnung verkauft wird. Dies ist nicht der Fall.

Wann besteht ein solches Vorkaufsrecht und was ist zu seiner Ausübung notwendig?

Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB besteht nur dann ein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn „vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft“ werden.

Für die Anwendbarkeit des § 577 BGB müssen somit zwei Voraussetzungen vorliegen.

1. Gemäß § 577 Abs. 1 muss zunächst ein Mietvertrag über die zu verkaufende Wohnung bestehen.
2. Daneben muss die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden sein, oder diese Umwandlung zumindest geplant sein. Hervorzuheben ist, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nur bei Umwandlung besteht. Insofern besteht dann kein Vorkaufsrecht, wenn nicht eine Wohnung, sondern das gesamte Mietshaus verkauft wird, die Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter bereits in Wohnungseigentumsrecht umgewandelt war oder der Mieter eine Eigentumswohnung bewohnt, die verkauft werden soll. Daneben greift das Vorkaufsrecht auch dann nicht, „wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft“.

Informationspflicht

Der Vermieter ist gemäß § 577 BGB dazu verpflichtet, den Mieter im Falle des Verkaufs der Wohnung (also nachdem der Vermieter einen Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen hat), über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten. Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nun gemäß § 469 Abs. 2 BGB, § 577 BGB innerhalb von 2 Monaten durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben. Die Frist beginnt mit der Mitteilung durch den Verkäufer zu laufen, unterbleibt eine Mitteilung, beginnt die Frist nicht zu laufen. Wenn der Mieter das Vorkaufsrecht durch seine schriftliche Erklärung ausübt, entsteht ein neuer Kaufvertrag über die Wohnung zwischen dem Mieter und dem veräußernden Vermieter zu den Konditionen des Vertrags, in den eingetreten wird. Bemerkenswert ist, dass eine erneute notarielle Beurkundung nicht erforderlich ist.

Es kann jedoch passieren, dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht erst nach der Eintragung des Dritten als Eigentümer der Wohnung ins Grundbuch erfährt, weil der Vermieter seiner Mitteilungspflicht nicht nachgekommen ist und so das Vorkaufsrecht des Mieters „vereitelt“ hat. Dann hat der Mieter keine Möglichkeit mehr, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Dadurch wird das Vorkaufsrecht durch den Vermieter ausgehebelt. Seit wenigen Jahren besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in einem solchen Fall ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter – dies hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 21.01.2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 51/14 (Bundesgerichtshof, VIII ZR 51/14) erklärt. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben hätte können. Insofern ist eine gewisse Solvenz des Mieters erforderlich.

Vorkaufsrecht des Senats in Milieuschutzgebieten

Nicht zu verwechseln mit dem Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde in einem Milieuschutzgebiet.