Untervermietung

Die Untervermietung durch den Mieter

10. Oktober 2017

Was ist Untervermietung?

Bei der Untervermietung vermietet der Hauptmieter die Mietsache zum Teil oder ganz an andere Personen.

Rechtlich kann sich das als „Gebrauchsüberlassung“ der Mietsache darstellen. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist in § 540 Abs. 1 BGB geregelt.

Umfasst von § 540 Abs. 1 BGB sind die Fälle der „vertraglichen“ Gebrauchsüberlassung an Dritte. Damit ist nicht gemeint, dass der Hauptmieter einen schriftlichen Vertrag mit dem Untermieter abschließt. Auch ist damit nicht gemeint, dass der Hauptmieter die Wohnung entgeltlich überlässt. Eine vertragliche Überlassung umfasst Fälle der Untervermietung, in denen der Untermieter ein „eigenes Besitzrecht“ an der Wohnung erwerben soll. Die bloß widerrufliche Gestattung der Nutzbarkeit soll kein eigenes Besitzrecht des Dritten begründen und wird aus diesem Grund als bloße Gefälligkeit gewertet. Eine Abgrenzung von vertraglicher Gebrauchsüberlassung und Gebrauchsüberlassung aus Gefälligkeit erfolgt in der Regel am Merkmal der Eigennützigkeit, bzw. Uneigennützigkeit. Soll die Wohnung bloß uneigennützig „besessen“ werden, liegt eine Gefälligkeit vor, beispielsweise dann, wenn der Dritte sich dazu bereiterklärt, sich um die Wohnung in Abwesenheit des Mieters zu kümmern.

Auch bloß vorübergehende Besuche, auch solche von längerer Dauer, sind nicht Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 540 BGB. In der Rechtsprechung wird eine Besuchsdauer von bis zu 6 Wochen noch als vorübergehend angesehen.

Ferner ist die Aufnahme von nahen Familienangehörigen, wie Ehegatten, Kindern und Eltern des Mieters in die Wohnung nicht erlaubnispflichtig. Lebensgefährten des Mieters gehören allerdings nicht zum privilegierten Personenkreis, sodass bei ihrer Aufnahme die Erlaubnis des Vermieters sehr wohl einzuholen ist. Überlässt der Mieter Teile der Wohnung einer „privilegierten Person“, muss er die Aufnahme nicht erlauben lassen, diese dem Vermieter jedoch anzeigen, denn der Vermieter hat einen Anspruch darauf, zu wissen, wer in „seiner“ Wohnung lebt. Ohne die Anzeige könnte der Vermieter auch nicht überprüfen, ob die aufgenommene Person zum privilegierten Personenkreis gehört.

Was ist die Folge einer Gebrauchsüberlassung an Dritte i. S. v. § 540 BGB?

Liegt eine Gebrauchsüberlassung an Dritte i. S. v. § 540 BGB vor, also umgangssprachlich eine Untermiete, ist die Erlaubnis des Vermieters dazu erforderlich.

Eine solche Erlaubnis zur Untervermietung, bzw. Untermiete, kann sich entweder aus dem Mietvertrag selbst ergeben, oder aber nachträglich vom Vermieter eingeholt werden. Fehlt die Erlaubnis, stellt die „unberechtigte Untervermietung“ einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar.

Überlassung eines Teils der Wohnung – Anspruch auf Erlaubnis?

Wird nur ein Teil der Wohnung an einen Dritten überlassen, besteht unter Umständen nach § 553 BGB ein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der Untervermietung. In diesen Fällen besteht ein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der Untervermietung, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind.

Zunächst muss ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung vorliegen. Die Anforderungen an derartige berechtigte Interessen hat der Bundesgerichtshof im Jahr 1984 aufgestellt (BGH, Beschluss vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84). Als berechtigt ist demnach jedes, auch höchstpersönliche, Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Unerheblich ist insofern, ob sich die Gründe aus eigenem Entschluss des Mieters ergeben oder die Gründe durch äußere Faktoren entstehen. Als persönliche Gründe, die ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung darstellen, sind zum Beispiel die Aufnahme einer Pflegekraft in den Haushalt oder einer Person zur Kinderbetreuung, wie eines Au-pair-Mädchens. Wirtschaftliche Gründe, die ein berechtigtes Interesse darstellen, sind jegliche Gründe finanzieller Art, also zum Beispiel die Aufnahme einer anderen Person in den Haushalt, um die Mietkosten zu teilen.

Ferner muss dieses berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Die Situation des Mieters muss sich von der Situation des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses deutlich unterscheiden, das heißt, dass ein Anspruch auf Erlaubnis dann ausscheidet, wenn das Entstehen des Grundes für den Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war oder vorhergesehen werden hätte können.

Es darf nur ein Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen werden. Der Mieter muss folglich einen Teil der Wohnung selbst bewohnen. Seinen Lebensmittelpunkt muss er aber nicht in der Wohnung haben – es reicht also aus, wenn der Mieter sich nur zeitweise in der Wohnung aufhält. Im Übrigen können auch Einzimmerwohnungen „teilweise“ untervermietet werden: Aus der Formulierung „einen Teil des Wohnraums“ in § 553 BGB ergibt sich nicht, dass der Wohnraum räumlich abtrennbar sein muss.

Zuletzt darf die Untervermietung für den Vermieter nicht unzumutbar sein. Gründe für die mögliche Unzumutbarkeit ergeben sich aus § 553 Abs. 1 S. 2 BGB. Demnach können sich diese Gründe aus der Person des Untermieters ergeben, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Ein derartiger Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht bei Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte nicht.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen. Neuerdings wird vertreten, dass im Regelfall ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses angemessen sei (LG Berlin v. 7.7.2016 – 18 T 65/16) – unumstritten ist diese Rechtsansicht des Landgerichts Berlin jedoch nicht, höchstrichterlich ist sie noch nicht entschieden.

Wird die Erlaubnis erteilt, kann der Vermieter die Wohnung, oder Teile davon in rechtlich zulässiger Weise an einen Dritten untervermieten. Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter wird ein Untermietvertrag geschlossen, aus dem Rechte und Pflichten für den Hauptmieter und den Untermieter entstehen.

Folge bei nicht-Erteilung der Erlaubnis

Wird die Erlaubnis nicht erteilt, ist eine Untervermietung nicht zulässig. Wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, droht unter Umständen die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Mieter die Mietsache einem Dritten unbefugt (also ohne Erlaubnis) überlässt. Zwar ist eine derartige außerordentliche Kündigung ausgeschlossen, wenn die Untermiete „bloß formell unerlaubt“ erfolgte, der Mieter also keine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung erhalten hatte – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters dann aber nicht zwangsläufig ausgeschlossen. Nach dem Bundesgerichtshof richtet sich die Wirksamkeit einer derartigen ordentlichen Kündigung nach den Umständen des Einzelfalls (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10). Mietern ist deshalb auf jeden Fall zu raten, die Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung einzuholen und notfalls mittels Leistungsklage auf Erlaubnis zur Untervermietung zu klagen.

Der Mieter kann bei Nicht-Erteilung der Erlaubnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Praxis-Tipp:

Mieter sollten die Erlaubnis zur Untervermietung immer schriftlich bestätigen lassen, um so spätere Meinungsverschiedenheiten leichter ausräumen zu können. Die Erlaubnis kann sich, je nach dem Willen des Vermieters, auf eine bestimmte Person, oder „generell“ auf Untermieter beziehen. Wurde nur die Erlaubnis zur Untervermietung nur hinsichtlich einer bestimmten Person abgegeben, benötigt der Mieter für jede „andere“ Untervermietung eine erneute Erlaubnis.