Sondernutzungsrecht

22. März 2023

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert den Begriff des Sondernutzungsrechts nicht, sein Bestehen wird aber in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG vermutet.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 1 Abs. 5 WEG grundsätzlich das Grundstück und das Gebäude. Dazu gehören in der Regel auch das Dach, der Garten und der Hof. Besteht z.B. an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht eines Sondereigentümers (z.B. eine ebenerdige Terrasse, die an seine Wohnung angrenzt), so bleibt diese Fläche Teil des Gemeinschaftseigentums und wird gemeinschaftlich verwaltet. Insofern unterscheidet sich das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum, das dem Eigentümer allein zusteht, § 3 Abs. 1 WEG. Ein Sondernutzungsrecht besteht häufig an Stellplätzen, Gartenflächen, Terrassen und Balkonen, Dachböden und Kellerabteilen.

Was darf der Sondernutzungsberechtigte (nicht)?

Ein Sondernutzungsrecht innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) berechtigt einen Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung bestimmter Gebäudeteile und Flächen, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Die anderen Wohnungseigentümer sind damit von der Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen.

Das Sondernutzungsrecht berechtigt seinen Inhaber jedoch nicht uneingeschränkt. So dürfen z.B. keine baulichen Maßnahmen vorgenommen und die anderen Wohnungseigentümer nicht mehr als bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbar beeinträchtigt werden. Die Erträge aus dem Objekt, an dem das Recht begründet wurde, stehen dem berechtigten Eigentümer zu.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Sache trägt die WEG, die sie durch Vereinbarung auf den Eigentümer überwälzen kann.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Soll ein Sondernutzungsrecht begründet werden, gibt es zwei Möglichkeiten. Bereits in der notariellen Teilungserklärung, durch die das Eigentum am Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, kann ein solches Recht eingeräumt werden. Die Wohnungseigentümer können die Begründung aber auch nachträglich vereinbaren.

Dabei muss die Sache, an der das Recht bestehen soll, genau bezeichnet werden. Dies geschieht häufig durch Bezugnahme auf Pläne oder zeichnerische Darstellungen. Ferner muss die zulässige Nutzung festgelegt werden. Zu unterscheiden ist zwischen dem dinglichen Sondernutzungsrecht, das als Inhalt des Sondereigentums an einer Wohnung im Grundbuch eingetragen wird, und dem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen wird. Das dingliche Sondernutzungsrecht unterliegt dem sachenrechtlichen Schutz. Es kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer aufgehoben werden.