Sondereigentum
Sondereigentum
10. Oktober 2017
Was ist unter Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu verstehen?
Das BGB sieht eigentlich vor, dass der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer an den Bestandteilen des Grundstücks (vor allem der Gebäude) ist. Für den Fall des Wohnungseigentums, also dann, wenn es um eine Eigentumswohnung geht, aber ist die Sache komplizierter.
Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Was zunächst kompliziert klingt, erklärt sich damit, dass bei Wohnungseigentum in der Regel mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks und alleinige Eigentümer einer Wohnung sind. Hier gehört dem einzelnen Wohnungseigentümer nur „seine“ Wohnung allein, den anderen Wohnungseigentümern gehören „ihre“ Wohnungen. Das, was dem Wohnungseigentümer selbst und ausschließlich gehört, also die klassische Eigentumswohnung selbst, wird Sondereigentum genannt. Die restlichen Teile des Grundstücks und das, was nicht Sondereigentum ist, gehört der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), also auch zum Teil dem einzelnen Wohnungseigentümer. Dies wird Gemeinschaftseigentum genannt.
Nicht verwechselt werden sollte das Sondereigentum mit einem sogenannten Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht vermittelt, wie der Name schon sagt, bloße (alleinige) Nutzungsmöglichkeiten des Berechtigten. Eigentum an den dem Sondernutzungsrecht unterfallenden (Gebäude-)Teilen wird durch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts nicht übertragen.
Was ist Gegenstand des Gemeinschaftseigentums?
Nach § 5 Abs. 2 WEG besteht das Gemeinschaftseigentum aus allen Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die zwingend dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. Darüber hinaus sind alle Bestandteile des Grundstücks Gemeinschaftseigentum, die nicht im Sondereigentum liegen. Insofern erfolgt die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in erster Linie anhand einer Negativ-Abgrenzung, denn was Bestandteil des Sondereigentums ist, kann (in Grenzen) rechtsgeschäftlich durch die Teilungserklärung vereinbart werden.
Was ist Gegenstand des Sondereigentums?
Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 WEG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel in der Teilungserklärung definiert. Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen die gem. § 5 Abs. 1 WEG hierzu bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile des Gebäudes. Das WEG definiert den Raumbegriff nicht, es ist aber davon auszugehen, dass sich das Sondereigentum auf einen zu allen Seiten ummauerten Raum bezieht. Eine Abgrenzung nach oben ist nicht zwingend erforderlich. Sondereigentum an Räumen entsteht nur, wenn diese durch Vereinbarung nach § 3 Abs. 1 WEG oder Teilungserklärung gem. § 8 Abs. 2 WEG iVm § 3 Abs. 1 WEG als Sondereigentum bestimmt worden sind. Unterbleibt diese Zuweisung bewusst oder versehentlich, kann Sondereigentum an Räumen selbst bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen nicht entstehen.
Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen) sowie ggf. noch weitere Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden.
Der teilende Eigentümer hat nur eine eingeschränkte Dispositionsmöglichkeit, das heißt, durch die Teilungserklärung kann nicht alles dem Sondereigentum zugeordnet werden. Einige Teile des Gebäudes müssen zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, § 5 Abs. 2 WEG. Wird dieses zwingende Gemeinschaftseigentum trotzdem dem Sondereigentum zugeordnet, ist die Vereinbarung unwirksam. Die Bestimmung kann jedoch im Einzelfall dahin ausgelegt werden, dass demjenigen Wohnungseigentümer, dem unzulässigerweise das Sondereigentum zugewiesen wurde, in Bezug auf die betreffenden Bestandteile die alleinige Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auferlegt werden soll.