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  • ​Selbstbeseitigungsrecht des Mieters

Was ist das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters?

Bei Mängeln der Mietsache ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache auf seine Kosten wiederherzustellen. Es kommt jedoch immer wieder vor, dass Vermieter trotz Vorliegen eines Mangels nicht tätig werden.

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters erlaubt es dem Mieter, etwaige Schäden an der Mietsache auf Kosten des Vermieters zu beheben, wenn dieser nicht tätig wird. Das Selbstbeseitigungsrecht ist in § 536a Abs. 2 BGB geregelt.

 

Voraussetzungen des Selbstbeseitigungsrechts

Die Selbstbeseitigung von Mängeln an der Mietsache ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wichtig ist, dass der Mieter die Reparaturkosten nur dann vom Vermieter ersetzt erhält, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Mangel der Mietsache

Zunächst muss ein Mangel der Mietsache bestehen. Dies ist dann der Fall, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt, § 536 BGB. Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar. Ein Mangel kann weiter dann bestehen, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt, §536 Abs. 2 BGB

Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung

Wichtig ist, dass das Selbstbeseitigungsrecht nicht immer besteht, sondern nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Verzug des Vermieters liegt vor, wenn der Mieter den Vermieter, im besten Fall mit Fristsetzung, erfolglos zur Behebung des Mangels aufgefordert hat. Wird der Vermieter daraufhin nicht tätig, kann der Mieter nach § 536a Abs. 2 BGB die Mietsache selbst wiederherstellen und die Kosten der Wiederherstellung vom Vermieter ersetzt verlangen. Liegt zwar ein Mangel vor, wurde der Vermieter aber nicht zur Beseitigung aufgefordert, kann der Mieter, der den Mangel auf seine Kosten beheben lässt, keinen Ausgleich verlangen. Eine Frist zur Beseitigung ist deshalb in der Praxis immer zu setzen.

 

Geltendmachung

Der Mieter kann die Kosten der Selbstbeseitigung entweder vom Verkäufer ersetzt verlangen, oder gegen die Mietzinsforderung des Vermieters mit seinem Anspruch auf Ersatz der getätigten Aufwendungen aufrechnen. Die Aufrechnung wirkt derart, dass die Forderung des Vermieters zur Zahlung des Mietzinses in Höhe des Aufwendungsersatzanspruchs erlischt. Der Mieter schuldet nach Aufrechnung dann nur noch den nach Subtraktion der Aufwendungen verbleibenden Mietzins.