Schönheitsreparaturen

10. Oktober 2017

Der Ausgangspunkt – Erhaltungspflicht des Vermieters

Im Mietrecht ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB der Vermieter u. a. verpflichtet, die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies ist neben der Pflicht zur Gebrauchsgewährung aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB die zweite Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag. Die gesetzliche Regelung bedeutet, dass der Vermieter die Schäden, die durch normale Abnutzung entstehen, zu beseitigen hat. Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts einschließlich der Schönheitsreparaturen sind seine Sache, also auch das Renovieren der Mietsache.

Auch bei preisfreiem Wohnraum ist die unmittelbar nur für preisgebundene Wohnungen alter Art geltende Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV maßgeblich. Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.

Renovierungspflicht des Mieters?

Wohl aufgrund gängiger Praxis besteht oft der Irrglaube, dass der Mieter entgegen der Grundkonzeption des Mietrechts zumindest beim Auszug dazu verpflichtet ist, die Wohnung zu streichen, bzw. zu renovieren. Nach dem eben Gesagten entbehrt dies aber jeglicher gesetzlichen Grundlage im Mietrecht.

Schönheitsreparaturklauseln

Daraus folgt, dass der Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn sich eine derartige Verpflichtung aus dem Mietvertrag selbst ergibt, denn der Vermieter kann diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Bei Schönheitsreparaturen ist neben der individualvertraglichen auch die formularmäßige Übertragung der Pflicht auf den Mieter allgemein anerkannt und entspricht der Verkehrssitte. Doch nicht jede Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wirksam. Die Wirksamkeit der Übertragung richtet sich in der Regel nach § 307 BGB, da es sich um eine formularmäßige Übertragung handeln wird, wonach eine Klausel unwirksam ist, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt.

Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Insbesondere Schönheitsreparaturklauseln, die eine Renovierungspflicht des Mieters bei Auszug statuieren, sind unwirksam, weil sie die von der Rechtsprechung entwickelten hohen Anforderungen hinsichtlich der Angemessenheit nicht erfüllen. Solche Klauseln werden auch „Endrenovierungsklauseln“ genannt. Denkbar sind allerdings auch Klauseln, die eine laufende Renovierungspflicht des Mieters begründen. Aufgrund der umfangreichen Kasuistik hinsichtlich der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln kann hier nur ein grober Überblick verschafft werden.

Oberstes Gebot hinsichtlich der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist die Erforderlichkeit der Schönheitsreparatur. Der Bundesgerichtshof hat die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für wirksam erachtet, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird und wenn sich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts und damit vom Grad der Abnutzung und nicht nach einem starren Fristenplan richtet (grdl. BGH WuM 1987, 306). Damit ist eine Klausel, die einen starren Fristenplan enthält, also den Mieter unabhängig vom tatsächlichen „Gebrauch“ der Mietsache mittels starrer Fristen dazu verpflichtet, die Mietsache zu renovieren, unwirksam. Diese Klauseln eröffnen dem Vermieter einen Erfüllungsanspruch ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache und versperren dem Mieter den Gegenbeweis, dass im gegebenen Einzelfall tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht (vgl. BGH NJW 2015, 1874). Klauseln mit Fristenplan sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn sie keinen starren Fristenplan enthalten, sondern die Fristen nur einen Richtwert darstellen. Dies wird in der Regel dadurch gewährleistet, dass die Klausel den Charakter einer Richtlinie oder Orientierungshilfe hat, was durch Formulierungen wie „üblicherweise“, „in der Regel“ erreicht werden kann. Dann verbleibt dem Mieter das Recht, die Schönheitsreparaturen abzulehnen, weil eine Abnutzung der Wohnung nicht erkennbar ist.

Weiterhin sind Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Übernahme einer renovierungsbedürftigen oder unrenovierten Wohnung verpflichten, ohne gleichzeitige Gewährung eines angemessenen Ausgleichs unwirksam (BGH NJW 2015, 1594). Ein solcher Ausgleich kann in einem Mietnachlass oder in einem Renovierungskostenzuschuss bestehen. Auf den Anfangszustand der Räume ist dann nicht abzustellen, wenn sich der Mieter gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, dessen sog. Endrenovierungsverpflichtung zu übernehmen. Im Verhältnis zum Vermieter ist er in diesem Fall so zu behandeln, als habe er die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen, d. h. er muss sich so behandeln lassen.

Unzulässig sind auch Endrenovierungsklauseln, die unabhängig von der Mietdauer eine Renovierungsverpflichtung statuieren, da hierdurch der Umgang des Mieters mit der Mietsache und die Abnutzung der Mietsache im Laufe der Zeit nicht hinreichend berücksichtigt werden.

Unwirksam sind auch Klauseln, die den Mieter generell zu ihm vorgegebenen Ausführungsart (z. B. Farbgestaltung, Materialverwendung) verpflichten. Dadurch wird der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht. Weiterhin muss der Mieter grundsätzlich das Recht haben, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Aus diesem Grund sind auch sog. „Fachhandwerkerklauseln“, die dem Mieter vorschreiben, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen zu lassen. Auch kann der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, welche Farbe dieser bei der Endrenovierung zu verwenden hat. Der Mieter muss die farbliche Gestaltung der Wohnung aber auch ohne vertragliche Festlegung so auswählen, dass sie für einen möglichst großen Interessentenkreis an Nachmietern akzeptabel ist und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dies wird durch die Verwendung von hellen und dezenten Anstrichen und Lacken gewährleistet (vgl. BGH NJW 2014, 143 Rn. 14).

Ersatzanspruch des Mieters bei unwirksamen Klauseln

Hat der Mieter trotz unwirksamer Vornahmeverpflichtung Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Wohnung renoviert, kann er vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.