Schäden am Sondereigentum

10. Oktober 2017

Schadensursache im Gemeinschaftseigentum

Viele Eigentümer gehen irrig davon aus, dass bei Schäden am Sondereigentum, deren Ursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegt, die Eigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verantwortlich ist. Denn der Schaden kommt ja "von Außen", also aus dem Gemeinschaftseigentum.

Einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch sieht das WEG-Recht jedoch nicht vor. Auch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10), sodass der Sondereigentümer bei einer Schadensursache im Gemeinschaftseigentum meist "leer" ausgeht.

Nur wenn der WEG ein Verschulden vorgeworfen werden kann, kann der Sondereigentümer sich zur Schadensregulierung auf einen allgemeinen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 ff BGB berufen.

Ein Verschulden der WEG liegt in den Fällen der Vernachlässigung ihrer Pflichten vor. Generell sind die Wohnungseigentümer als WEG gehalten, sich nach Kräften um eine Schadensbeseitigung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bemühen. Dazu müssen sie auf die zeitnahe Einberufung einer Eigentümerversammlung und/oder Vergabe eines Auftrags zur Schadensbeseitigung bestehen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.01.1984, Az.: 20 W 309/83). Eine schuldhafte Pflichtverletzung wird dann gegeben sein, wenn die WEG Ihrer Instandhaltungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums nicht oder nicht rechtzeitig nachkommt.

Bei fehlendem Verschulden der WEG ist die Schadensregulierung maximal durch die Gebäudeversicherung möglich. Dies aber nur dann, wenn es sich um versicherte Schäden handelt, also in der Regel um Brandschäden und Sturmschäden.

Insofern wird man als Wohnungseigentümer (leider) feststellen müssen, dass der Sondereigentümer bei einer Schadensursache im Gemeinschaftseigentum entweder darauf hoffen muss, dass die anderen Eigentümer den Schaden kulanterweise übernehmen, oder aber die Versicherung den Schaden abdeckt.

Schadensursache im Sondereigentum

Auch für den Fall, dass die Schadensursache nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern im Sondereigentum begründet ist, stellt sich die Frage nach einem Ausgleichsanspruch des Eigentümers. Eine derartige Konstellation liegt z. B. vor, wenn wegen eines Wasserschadens im Sondereigentum das in der Wohnung darunter verlegte Parkett beschädigt wird.

In diesen Fällen lässt der Bundesgerichtshof einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch als nachbarrechtlichen Ausgleichanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog zu (BGH, Urteil vom 25. 10. 2013 - V ZR 230/12). Dies begründet der Bundesgerichtshof damit, dass zwischen den einzelnen Eigentümern ein bestimmtes, nachbarschaftsähnliches Verhältnis bestünde – ein solches Verhältnis bestünde jedoch nicht zwischen dem Wohnungseigentümer und der WEG.