Räumungsklage

Die Räumungsklage

17. März 2022

Endet ein Mietverhältnis durch eine Kündigung, einen Aufhebungsvertrag oder bei einem befristeten Mietvertrag durch Zeitablauf, muss der Mieter ausziehen.

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde, hängt davon ab, ob die Kündigung oder die Befristung des Mietvertrages wirksam waren. Dies ist in jedem einzelnen Fall zu prüfen. Unter der Rückgabe der Wohnung wird die „Räumung“ der Wohnung verstanden. „Räumung“ heißt, dass der Mieter die Wohnung verlässt und der Vermieter wieder auf die Wohnung tatsächlich zugreifen kann. Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig nach Beendigung des Mietverhältnisses, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Für Mieter gibt es zahlreiche Gründe, Wohnungen nicht freiwillig zu räumen: Zum Beispiel, wenn der Mieter die Kündigung für unwirksam hält oder er schlichtweg nicht ausziehen kann oder will. Der Mieter muss also, wenn er eine Kündigung erhält, die er für unwirksam hält, nicht gegen die Kündigung vorgehen. Der Mieter kann in diesen Fällen die Räumungsklage abwarten und seine Einwände gegen die Kündigung dort vorbringen.

Hat die Räumungsklage Erfolg, kann der Vermieter auf Grundlage des positiven Urteils der Räumungsklage die Wohnung räumen lassen – zur Not mittels Zwang. Der Vermieter kann den Mieter nicht selber, z. B. durch Austausch der Schließanlage, der Wohnung verweisen. Dies würde eine sog. „verbotene Eigenmacht“ des Vermieters nach § 858 BGB darstellen, gegen die der Mieter, selbst wenn die Kündigung rechtmäßig wäre, rechtlich vorgehen könnte.

Mit seiner Räumungsklage hat der Vermieter Erfolg, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Bei einer Kündigung durch den Vermieter wird das Gericht also die Wirksamkeit der Kündigung prüfen. Die Räumungsklage ist vor dem Gericht zu erheben, in dessen Bezirk sich die Wohnung bzw. das Haus befindet, aus dem geräumt werden soll.

Das Gericht prüft sodann, ob Kündigungsgründe vorlagen, die die Kündigung rechtfertigen.

Insbesondere Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Sondervorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 S. 1 BGB gerade im Räumungsprozess von herausragender Wichtigkeit. Denn selbst wenn die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam ist, weil der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, kann der Mieter die Kündigung nachträglich „unwirksam machen“. Dies regelt § 569 Abs. 3 Nr. 3 S. 1 BGB. Demnach wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB „unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird…“. Der Mieter kann also auch noch während der Rechtshängigkeit der Räumungsklage die noch ausstehende Miete zahlen, sodass die Kündigung unwirksam wird und die Räumungsklage keinen Erfolg hat.

Bedeutsam bei der soeben genannten „Schonfrist“ ist, dass dies nicht beliebig oft wiederholt werden kann. Die Nachzahlung hat gem. § 569 Abs. 3 BGB nur dann die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, wenn der Kündigung nicht vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach § 569 Abs. 3 BGB Satz 1 der unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Der Streitwert der Räumungsklage berechnet sich gemäß § 41 Abs. 2 GKG nach dem einjährigen Mietzins. Als Entgelt i. S. d. § 41 Abs. 2 S. 1 GKG ist die Nettokaltmiete anzusehen. Nebenkosten werden gem. § 41 Abs. 2 S. 1 in Verbindung mit § 41 Abs. 1 S. 2 GKG nur dann mitberücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abzurechnen sind.