Notarielle Beurkundung

Die notarielle Beurkundung von Kaufverträgen

10. Oktober 2017

Was ist die notarielle Beurkundung?

Bestimmte Verträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, so zum Beispiel der Grundstückskaufvertrag nach § 311 b BGB. Die notarielle Beurkundung ist damit eine Formvorschrift. Die notarielle Beurkundung ist die strengste gesetzliche Formvorschrift des BGB. Es gibt im BGB weitere Formvorschriften, z. B. die Schriftform. Nach § 128 BGB erfordert die notarielle Beurkundung, dass der Vertrag von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst werden muss, von diesem den Beteiligten vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und in Anwesenheit des Notars eigenhändig unterzeichnet werden muss.

Warum bedarf es einer notariellen Beurkundung?

Durch die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung wird die Bedeutung des Rechtsgeschäfts betont. Damit soll die notarielle Beurkundung auch vor Übereilung schützen. Ferner erleichtert die notarielle Beurkundung den Beweis der getroffenen Vereinbarung (Beweisfunktion), untermauert die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (Gültigkeitsgewähr) und lässt den Parteien nicht zuletzt eine sachkundige Beratung zuteilwerden (Betreuungsfunktion: § 17 BeurkG). Gerade diese Beratungsfunktion des Notars wird oftmals nicht in Anspruch genommen. Die Parteien des Vertrages haben ein Recht darauf, dem Notar Nachfragen zu stellen und sich den Vertrag, bzw. die Bedeutung der einzelnen Regelungen umfassend erklären zu lassen. Der Notar hat dabei nicht parteiisch zu sein, sondern ist beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Insofern ist die notarielle Beurkundung, trotz der damit verbundenen Kosten, auch als Chance der Beteiligten zu begreifen, eine umfassende Aufklärung zu erlangen.

Folgen fehlender notarieller Beurkundung

Unwirksamkeit

Wird ein notariell zu beurkundender Vertrag entgegen der vorgeschriebenen Form geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 BGB unwirksam.

Verdecktes Geschäft

Es soll vorkommen, dass die Parteien eines Vertrages vor dem Notar einen niedrigeren Kaufpreis als den tatsächlich (in der Regel mündlich) vereinbarten Kaufpreis angeben, um die Erwerbskosten möglichst niedrig zu halten. Vor dem Notar wird dann ein niedriger Kaufpreis als der tatsächliche vereinbart. Die „zum Schein“ abgegebenen Erklärungen des (niedrigeren) Kaufpreises sind nach § 117 BGB nichtig, weshalb auch der (notariell beurkundete) Vertrag insgesamt nichtig ist. Einen notariell beurkundeten (!) Kaufvertrag über den tatsächlichen Kaufpreis gibt es logischerweise nicht. Der Vertrag besteht allerdings trotz fehlender Form als „normaler Vertrag“ – er ist nur unwirksam. Nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB wird ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen, der Eigentumserwerb also vollzogen ist. Dies wird als „Heilung“ bezeichnet.

Nicht mit der notariellen Beurkundung zu verwechseln ist die Auflassung nach § 873 BGB beim Grundstückserwerb.