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  • Modernisierung

Oft streiten sich Mieter und Vermieter im Zuge von Modernisierungen der Mietsache. Dies verwundert zunächst, da sowohl Vermieter als auch Mieter ein Interesse an der Modernisierung der Wohnung haben müssten, wo doch nach dem ersten Verständnis Modernisierungsmaßnahmen beiden Parteien nutzen (sollten). Für den Mieter negative Auswirkungen haben Modernisierungsmaßnahmen deshalb, weil der Vermieter nach den Modernisierungsmaßnahmen zur Mieterhöhung berechtigt ist. 


Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen sind vom Gesetzgeber in § 555 b BGB definiert. Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) (Nr. 1), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt (Nr. 2), durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (Nr. 3), durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (Nr. 4), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Nr. 5), die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind (Nr. 6), oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (Nr. 7).


Die Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen

Einsparungen von Endenergie (energetische Modernisierung)

Der Energieeinsparung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB sind Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird. Darunter fallen insbesondere Maßnahmen zur Wärmedämmung, zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs, bzw. der Einsparung von Strom. § 555 b Nr. 1 BGB bestimmt nunmehr ausdrücklich, dass die Energieeinsparung nachhaltig, d.h. von einiger Dauer und Erheblichkeit, sein muss. Die Maßnahme muss jedoch nicht zwingend mit einer finanziellen Einsparung des Mieters verbunden sein.

Einsparungen von nicht erneuerbarer Primärenergie

§ 555 b Nr. 2 BGB ist vom Wortlaut schon subsidiär zu § 555 b Nr. 1 BGB. Es handelt sich bei einer derartigen Modernisierung also um eine solche, bei der Primärenergie (im Gegensatz zur Endenergie des § 555 b Nr. 1 BGB) eingespart werden soll. Zumeist geht eine Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie mit einer Einsparung von Endenergie einher, so dass im Regelfall auch eine energetische Modernisierung iSv § 555 b Nr. 1 BGB anzunehmen ist.

Mit § 555 b Nr. 2 BGB wird ausdrücklich klargestellt, dass der Mieter auch solche Maßnahmen, die in erster Linie unter dem Gesichtspunkt des Umweltschutzes erfolgen, vom § 555 b BGB umfasst sein sollen.

Reduzierung des Wasserverbrauchs

Unter § 555 b Nr. 3 BGB fallen bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Wassereinsparung führen. Damit sind Maßnahmen gemeint, die der Reduzierung des Wasserverbrauchs dienen. Es kommt darauf an, ob der Gesamtverbrauch reduziert werden kann.

Gebrauchswertverbesserung

Ob eine Gebrauchswertverbesserung vorliegt, ist im Einzelnen immer wieder umstritten. Entscheidend ist, ob sich der Wohnwert innerhalb der Mieträume des Mieters erhöht. Nach dem Bundesgerichtshof ist eine Wohnwertverbesserung dann gegeben, wenn allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwerterhöhung beigemessen wird, sodass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten bei im Übrigen gleichen Konditionen eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom Urteil vom 13. 2. 2008 - VIII ZR 105/07). Typischerweise sind unter derartigen Verbesserungen des Wohnwerts Maßnahmen zur besseren Energie- und Wasserversorgung, Maßnahmen der Belichtung und Entlüftung, Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit, Maßnahmen zum besseren Schallschutz und Maßnahmen der Verbesserung der sanitären Anlagen zu verstehen. Die durchgeführte Maßnahme muss nachhaltig, also von gewissen Beständigkeit sein. Dies ist dann zu bejahen, wenn aus der Sicht eines durchschnittlichen und vernünftigen Mieters die Nutzung des Mietobjekts dauerhaft bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer und weniger arbeitsaufwendig wird.

So erhöht sich der Gebrauchswert z.B. durch den Austausch von einfach verglasten Fenstern durch Isolierglasfenster, durch den Anbau eines Balkons (auch eines zweiten), durch Einbau einer Gegensprechanlage, durch den Einbau eines „wandhängenden“ WCs und durch die Verlegung von höherwertigem Bodenbelag.

Damit können zu den Modernisierungsmaßnahmen weder Schönheitsreparaturen, noch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gezählt werden, denn diese erhöhen den Wohnwert nicht, sondern erhalten ihn. Auch die gänzliche Umgestaltung des Wohnraums kann nicht als Verbesserung des Wohnwerts qualifiziert werden.

Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Von § 555 b Nr. 5 BGB werden solche Maßnahmen erfasst, die nicht die Wohnung selbst betreffen (Nr. 4), sondern vorrangig den nicht öffentlichen Gemeinschaftseinrichtungen dienen. Darunter fällt beispielsweise die Errichtung von Kinderspielplätzen und Fahrradständern. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin ist auch der Anbau eines Balkons im Stockwerk über der Wohnung des Mieters als zu duldende Verbesserung der Mietsache anzusehen. Denn die Wohnung des Mieters kann grundsätzlich nicht isoliert betrachtet werden. Vielmehr muss das gesamte Gebäude in die Abwägung mit einbezogen werden (LG Berlin GE 788). Auch Wohnwertverbesserungen der Nr. 5 müssen von gewisser Dauerhaftigkeit sein.

Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Eine nach § 555 b Nr. 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme liegt vor, wenn die Modernisierung aufgrund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, gleichzeitig aber keine Erhaltungsmaßnahme darstellen. Das ist insbesondere bei Maßnahmen, die dem Vermieter aufgrund von Gesetz, Verordnung oder gemeindlicher Satzung auferlegt werden der Fall. Unter § 555 b Nr. 6 BGB fallen beispielsweise Maßnahmen zur Umstellung von Stadt- auf Erdgas oder die Verlegung von Erdleitungen.

Schaffung von neuem Wohnraum

Von § 555 b Nr. 7 BGB werden Modernisierungsmaßnahmen erfasst, die der Schaffung von neuen Wohnraum dienen. Ein neuer Wohnraum wird dann geschaffen, wenn er vor der Modernisierung nicht vorlag, also dann, wenn beispielsweise Keller oder der Dachboden ausgebaut wird.


Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 d BGB grundsätzlich zu dulden, denn natürlich hat der Vermieter das Recht, sein Eigentum zu verändern.

Demnach hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Eine Duldungspflicht besteht nach § 555d Abs. 2 BGB (der sog. „Härtefallregelung“) dann nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Derartige Härten wurden beispielsweise in einem sehr hohen Alter des Mieters und einer bevorstehenden Abschlussprüfung gesehen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, hat der Mieter dem Vermieter nach § 555 d Abs. 3 BGB, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter den Härtefalleinwand nur noch geltend machen, wenn er ohne sein Verschulden am Einhalten der Frist verhindert war und dem Vermieter nun unverzüglich die Gründe des Härtefalls mitteilt.

 

Ankündigungspflicht des Vermieters

Der Vermieter hat dem Mieter nach § 555 c BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung der Modernisierung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2) und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr.3), enthalten. Ferner muss der Vermieter in der Ankündigung auf die Möglichkeit der Geltendmachung des Härtefalleinwands aus § 555 d Abs. 2 BGB hinweisen. Die Ankündigungspflicht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.


Mietminderung bei Modernisierung

Ist die Tauglichkeit der Wohnung wegen der Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt, kann der Mieter die Miete nach § 536 BGB mindern. Der Gesetzgeber hat für Vermieter jedoch durch die Einführung des § 536 Abs. 1 a BGB einen Anreiz zur energetischen Modernisierung schaffen wollen, denn gemäß § 536 Abs. 1 a BGB ist eine Mietminderung wegen Minderung der Tauglichkeit im Fall von energetischen Modernisierungen nach § 555 b Nr. 1 für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen (BT-Drs. 17/10485, 25). Eine vollständige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit kann jedoch selbst unter Zugrundelegung des § 536 Abs. 1a BGB nicht zu einem Ausschluss der Mietminderung führen, da sich der Wortlaut des § 536 Abs. 1a BGB nur auf eine Minderung der Tauglichkeit – und nicht auf eine vollständige Aufhebung der Tauglichkeit - bezieht.

Nach richtiger Ansicht beginnt die drei-monatige „Schonfrist“ des Vermieters mit der Aufnahme der Arbeiten und nicht erst mit dem Tag, an dem die erste Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs festgestellt wird.

In der Praxis werden von Vermietern häufig energetische Modernisierungen mit anderen Modernisierungen nach § 555 b BGB verbunden. In diesem Fall ist die Mietminderung nicht vollständig ausgeschlossen, da es dem Vermieter nicht zugutekommen soll, längst überfällige Reparaturmaßnahmen mit energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu verbinden, um eine Mietminderung auszuschließen. Solche „gemischten“ oder „parallelen“ Maßnahmen werden hinsichtlich einer Mietminderung getrennt behandelt und nicht etwa danach, welches Gewicht die energetische Modernisierung im Hinblick auf den Gesamtaufwand hat. Häufig wird es jedoch für den Mieter schwierig sein, eine derartige Quote auszurechnen.

Es empfiehlt sich demnach auf keinen Fall, die Miete einseitig zu mindern – vielmehr sollte der Mieter die Miete weiterhin unter Vorbehalt zahlen und die zu viel gezahlte Miete später vom Vermieter (notfalls auf dem Klageweg) zurückfordern, da der Vermieter die Beweislast hinsichtlich der Auswirkungen der energetischen Modernisierung trägt.


Aufwendungsersatz

Der Mieter hat gegen den Vermieter im Fall der Modernisierung nach § 555d Abs. 6 iVm § 555a Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Aufwendungsersatz.


Mieterhöhung nach Modernisierungen

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach § 559 BGB erhöhen. Dieser Mieterhöhung sind aber enge Grenzen gesetzt, sodass der Mieter genau prüfen muss, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist.