Milieuschutz

Milieuschutz - auch "Soziale Erhaltungsgebiete" genannt

10. Oktober 2017

Was ist unter Milieuschutz zu verstehen?

Milieuschutzgebiete werden auch als „soziale Erhaltungsgebiete“ bezeichnet. Unter dem Milieuschutz wird eine Verordnung, bzw. Satzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB verstanden, die dazu dienen soll, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung von einkommensschwächeren Mietern entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Nicht der ganze Bezirk, bzw. die ganze Gemeinde wird zum Milieuschutzgebiet erklärt, sondern nur ein Teil des Bezirks, in Berlin in der Regel ein bestimmter "Kiez". Gerade in städtischen Ballungsräumen, in denen die Preise von Immobilien und die Mieten in den letzten Jahren rasant angestiegen sind, wie zum Beispiel in Berlin und Hamburg, werden die Erhaltungsverordnungen als politisches Instrument eingesetzt, um diesem Trend entgegenzuwirken. Der Erfolg dieses Instruments der Politik ist nicht unumstritten. In Berlin sind im Jahr 2017 rund 40 Gebiete zu Milieuschutzgebieten erklärt worden, allein im Berliner Stadtteil Neukölln sind sieben Gebiete als Milieuschutzgebiete ausgewiesen, in Kreuzberg-Friedrichshain bestehen im Jahr 2017 14 Milieuschutzgebiete. Ob dadurch tatsächlich einer Verdrängung der Mieter vorgebeugt wird, bzw. ein Steigen der Preise verhindert werden kann, darf anhand der Entwicklungen der letzten Jahre bezweifelt werden - die Ausgestaltung von Gebieten als Milieuschutzgebiet, bzw. soziales Erhaltungsgebiet ist kein "neues" Instrument, vielmehr existiert die Möglichkeit einer derartigen Erhaltungssatzung schon seit Jahrzehnten.

Rechtliche Bedeutung des Milieuschutzes

Genehmigungspflicht von Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung

Sofern ein Gebiet unter Milieuschutz steht, führt das gemäß § 172 Abs. 1 BauGB zunächst dazu, dass „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen“.

Eventuell Genehmigungspflicht der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum

Die Gemeinden, bzw. die Berliner Bezirke können jedoch zusätzlich durch Rechtsverordnung bestimmen, dass "die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf“ . Das bedeutet, dass die Begründung von Wohnungseigentum und somit die Schaffung von Eigentumswohnungen, nunmehr unter einem Genehmigungsvorbehalt der Gemeinden/Bezirke steht. Die Genehmigung darf nach § 172 Abs. 4 BauGB versagt werden, wenn „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll“. Ein derartiger Grund, die Genehmigung zu versagen, liegt dann vor, wenn sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ändern könnte. Zu prüfen ist also, ob der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung oder die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungs- oder Teileigentum befürchten lässt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändert wird. Dies kann auch durch Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnqualität erhöhen, wie zum Beispiel die Vergrößerung des Badezimmers, gegeben sein.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

In einem Milieuschutzgebiet besteht gemäß § 24 Abs. 1 BauGB ein Vorkaufsrecht der Gemeinde, bzw. in Berlin der Berliner Bezirke. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde kann sich der Kaufpreis gemäß § 28 Abs. 3 BauGB (nur) nach dem Verkehrswert des Grundstücks bestimmen, dies ist jedoch noch nicht abschließend geklärt. Allerdings wird das Vorkaufsrecht in Berlin und Hamburg durch die Bezirke bisher eher selten ausgeübt, eine umfassendere Ausübung wird allerdings diskutiert.

Genehmigungsanspruch unter bestimmten Voraussetzungen:

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Bauherr jedoch trotz Vorliegen des Milieuschutzes einen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung haben. Dieser Genehmigungsanspruch ist in § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB geregelt.

Bedeutsam ist insbesondere die viel kritisierte Ziffer 6. Danach ist die Genehmigung dann zu erteilen, „wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“. Bedeutsam ist dies deshalb, weil der Eigentümer damit den eigentlich vorgesehenen Umwandlungsstopp umgehen kann. Der Eigentümer ist nämlich nicht verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren überhaupt zu verkaufen. Auch kann der Eigentümer Wohnungen, sofern sie unvermietet sind, zunächst für eine kurze Zeit an einen Kaufinteressenten vermieten, der die Wohnungen dann im Einklang mit § 172 BauGB erwerben kann. Schlussendlich kann nach sieben Jahren das erfolgen, was von § 172 Abs. 4 S. 2 verhindert werden soll, die umfangreiche Modernisierung der Wohnungen.

Die Genehmigung nach § 172 BauGB

Die Genehmigung nach § 172 BauGB ist eine eigenständige Genehmigung, die per se nichts mit der (bei Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung grundsätzlich auch erforderlichen) Baugenehmigung zu tun hat. In Berlin wird die Genehmigung nach § 172 BauGB in den Fällen der Beantragung einer Baugenehmigung in der Baugenehmigung mit ausgesprochen.