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  • Mietminderung

Was ist eine Mietminderung?

§ 535 BGB regelt Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Auf der anderen Seite ist der Mieter gemäß § 535 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Die Mietminderung hat zwei Funktionen: Einerseits soll der Mieter nur das zahlen, was angemessen ist, andererseits soll er über seine verminderte Mietzahlung „Druck“ auf den Vermieter aufbauen können, dass dieser den Mangel behebt und dem Mieter die Sache (wieder) in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung stellt.

 

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Mietminderung geltend gemacht werden?

Wenn der Vermieter die Mietsache nicht in vertragsgemäßen Zustand erhält, die Sache also „mangelhaft“ ist, stehen dem Mieter bestimmte Mängelrechte zu. Insbesondere kann der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB die Miete mindern. Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben, wird der Mieter vollständig von der Pflicht zur Mietzinszahlung frei (Abs. 1 S. 1), ist die Tauglichkeit bloß gemindert, ist der Mieter nur zur Entrichtung einer herabgesetzten Miete verpflichtet. Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB scheidet eine Mietminderung allerdings dann aus, wenn bloß eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vorliegt.

Das Besondere an der Mietminderung nach § 536 BGB ist, dass die Miete „automatisch“ gemindert ist – der Mieter „schuldet“ nicht mehr (und nicht weniger) als die geminderte Miete.

Mangel der Mietsache

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache (tatsächlicher Zustand der Wohnung) von dem Soll-Zustand (Zustand, in dem sich die Wohnung gewöhnlich befinden sollte) negativ abweicht. Hier kommen alle Arten von Negativabweichungen in Betracht. Die Wohnung kann selbst „mangelhaft“ sein, z.B. wenn die Fenster undicht sind oder die Wohnung sich nicht heizen lässt. Der Mangel kann aber auch von außen auf die Wohnung einwirken, dies können z.B. Gaststättenlärm oder Baumaßnahmen am Nachbarhaus sein. Auch Maßnahmen, die die Wohnqualität verbessern sollen, wie Modernisierungen oder Reparaturmaßnahmen z.B. nach einem Wasserschaden stellen einen Mangel dar und können zur Mietminderung berechtigten. Es spielt für die Qualifikation des Umstands als Mangel keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist.

Anzeigepflicht des Mieters

Allerdings kann eine Mietminderung nicht in jedem Fall geltend gemacht werden. So muss der Mieter Mängel unverzüglich nach deren Entdeckung beim Vermieter gemäß § 536 c BGB anzuzeigen. Tut er dies nicht, verliert er seine Minderungsrechte aus § 536 BGB. Auch bei Kenntnis der Mängel und vorbehaltsloser Entgegennahme der Mietsache verliert der Mieter seine diesbezüglichen Mängelrechte. Wenn der Mieter z.B. bei Überlassung der Mietsache weiß, dass Fenster undicht sind, kann dies nachher nicht mehr als zur Minderung berechtigenden Mangel geltend machen – allerdings kann der Mieter sehr wohl Austausch der defekten Fenster verlangen.


Die tatsächliche Minderung der Miete

Erkennt der Mieter einen zur Minderung berechtigenden Mangel und hat er diesen dem Vermieter angezeigt, ist, wie bereits gezeigt, die Miete automatisch gemindert. Das bedeutet, dass der Mieter nur noch einen angemessenen Mietzins zu zahlen hat. Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Mietminderung ist anhand der Warmmiete, also der Bruttomiete vorzunehmen, dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.04.2005 (XII ZR 225/03) entschieden.

Angemessenheit der Minderung

In der Praxis stellt sich für viele Mieter das Problem, dass für sie völlig unklar ist, welcher Mietzins „angemessen“ ist. Dies ist deshalb gefährlich für den Mieter, da eine zu hohe Minderung unter Umständen die Kündigung wegen nicht gezahlter Miete rechtfertigen kann – so kann der Mieter natürlich nicht wegen geringerer Mängel, z.B. wegen eines defekten Stromkreislaufes in nur einem Zimmer, die Miete zu 100% mindern. Einen groben Richtwert kann der Mieter aus sog. Mietminderungstabellen ablesen - diese fassen die Rechtsprechung zu einzelnen Mängeln zusammen und legen einen bestimmten Minderungsbetrag in Prozent fest. Mietminderungstabellen sind nicht rechtsverbindlich und mit Vorsicht zu genießen, da das Gericht anhand des Einzelfalls entscheidet.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich für den Mieter in der Regel so vorzugehen, dass die Miete zwar weiterhin „voll“, aber unter dem Vorbehalt der Rückforderung eventuell zu viel gezahlter Mieten, gezahlt wird. Dies ist für den Mieter das sicherste Vorgehen, da wie gesagt, unter Umständen die Kündigung droht, wenn die Minderung der Miete ungerechtfertigt war. Zahlt der Mieter weiterhin vorbehaltlos die volle Miete, so verzichtet er zwar nicht auf die Mietminderung in Zukunft, eventuell ist eine Rückforderung der zu viel gezahlten Miete wegen § 814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld) ausgeschlossen.

Möglicher Minderungsausschluss im Mietvertrag?

Das Recht zur Minderung der Miete kann nicht durch eine Regelung im Mietvertrag ausgeschlossen werden, dies stellt § 536 Abs. 4 BGB klar. Anderslautende Vertragsklauseln und Vereinbarungen sind unwirksam. In der Praxis sehr relevant ist allerdings der gesetzliche Ausschluss des Minderungsrechts gemäß § 536 Abs. 1a BGB bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB (Link zu Modernisierungsmaßnahmen). Ob diese Regelung verfassungsgemäß ist, ist umstritten. 

Zurückbehaltungsrecht neben Mietminderung

Für den Mieter interessant ist die Möglichkeit, neben der Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Mietzinses bei Vorliegen eines Mangels geltend zu machen. Dieses Vorgehen ermöglicht es dem Mieter, neben dem Minderungsbetrag noch weitere Teile der Miete zurückzuhalten.