Mietkaution

24. Mai 2018

Nahezu alle Mieter verpflichten sich beim Abschluss des Mietvertrags über eine Wohnung, eine Kaution zu leisten. Unter der Kaution wird eine finanzielle Leistung des Mieters verstanden, die der Sicherung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis und aus dessen Beendigung dient. Die Kaution stellt damit eine Sicherheit des Vermieters dar. Der Vermieter kann seine etwaigen Ansprüche aus der Kaution befriedigen, wenn der Mieter Zahlungspflichten nicht nachkommt. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mietkaution nicht, vielmehr muss die Verpflichtung zur Kautionsleistung zwischen den Parteien des Mietvertrags vereinbart werden. In der Regel wird eine derartige Verpflichtung im Mietvertrag vereinbart sein. Diese Vereinbarung muss jedoch den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, um wirksam zu sein.

Arten der Kaution

Die Kaution kann auf verschiedene Arten geleistet werden. In der Praxis am häufigsten anzutreffen sind die Barkaution, die Stellung einer Bürgschaft und die Übergabe eines auf den Namen des Mieters lautenden Sparbuchs. Wird keine bestimmte Art der Sicherheit vereinbart, kann der Mieter eine Kaution nach seiner Wahl stellen.

Ist eine Barkaution zu leisten, hat der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag nicht zwangsläufig in bar zu übergeben, der Betrag kann auch überwiesen werden. Bei der Vereinbarung der Übergabe eines Sparbuchs schließt der Mieter auf seinen Namen ein Sparbuch zu dem Kautionsbetrag ab, das dann dem Vermieter übergeben wird. Soll eine Bürgschaft als Kaution dienen, verpflichtet sich ein Dritter, für den Fall des Zahlungsausfalls des Mieters für diesen einzustehen.

Anlage der Kaution

Erfolgt die Sicherheitsleistung durch Überlassung eines Geldbetrags, so ist dieser nach § 551 Abs. 3 BGB vom Vermieter bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Dadurch soll eine Vermischung des Kautionsbetrags mit dem eigenen Vermögen des Vermieters verhindert werden, wodurch der Mieter hinsichtlich der Kautionssumme nicht das Insolvenzrisiko des Vermieters trägt. Für die Frage, ob der Vermieter die Kaution tatsächlich angelegt hat, steht dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Insbesondere ist aber für Mieter praktisch relevant, dass die Zahlung der Kaution solange zurückgehalten werden kann, bis dem Mieter vom Vermieter ein insolvenzfestes Konto benannt wird. Die Anlage der Barkaution hat darüber hinaus zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu erfolgen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Höhe und Fälligkeit der Kaution

Die Höhe der Kaution darf gem. § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der auf den Monat entfallenden Miete nicht übersteigen, wobei sich „Monatsmiete“ auf die Nettomiete bezieht. Das heißt, dass Nebenkosten-Vorauszahlungen nicht in die Berechnungsgrundlage mit einfließen dürfen. Wurde jedoch eine sog. Bruttomiete vereinbart, müssen die Betriebskostenanteile nicht herausgerechnet werden. § 551 Abs.1 BGB enthält auch das auf den ersten Blick nicht zu erkennende „Kumulationsverbot“. Demnach darf der Vermieter auch nicht mehrere Arten von Kaution verlangen, die zusammen mehr als das Dreifache der Monatsmiete betragen. Insofern ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter eine Barkaution in Höhe der dreifachen Nettomiete und eine Bürgschaft für die Mietschulden vorzulegen hat, unwirksam. Eine gegen § 551 Abs. 1 BGB verstoßende und in der Praxis häufig vorkommende Kautionsvereinbarung ist das sog. besondere Schlüsselpfand, wonach der Mieter zusätzlich zur Kaution noch ein Schlüsselpfand zu erbringen hat. Weil die vereinbarte Kaution und das Schlüsselpfand in der Regel zusammen über der dreifachen Monatsmiete liegen werden, ist diese Vereinbarung, soweit sie über § 551 Abs.1 BGB hinausgeht, unwirksam.

Folge eines Verstoßes gegen § 551 Abs. 1 BGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH 25.06.2003. VIII ZR 344/02) allerdings nicht, dass insgesamt gar keine Kaution geschuldet wird, sondern nur eine Kaution in Höhe des § 551 Abs. 1 BGB, denn die Kautionsvereinbarung ist nach Ansicht des BGH nicht gesamtnichtig, sondern nur zum Teil. Dagegen lässt sich jedoch mit guten Gründen anführen, dass der BGH insofern eine geltungserhaltende Reduktion vornimmt, die in anderen Fällen eigentlich nicht gewährt wird.

Ferner muss der Mieter die Kaution nicht auf einmal bewirken. Vielmehr hat er nach § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu erbringen. Dies gilt selbst dann, wenn die vereinbarte Höhe der Kaution weniger als das Dreifache der Nettomiete beträgt. Entscheidet sich der Mieter für die Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB, so ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten. § 551 Abs. 2 BGB findet jedoch nur Anwendung auf die Barkaution.

Abwohnen der Kaution

Der Mieter kann die Kaution nicht „abwohnen“. Unter einem Abwohnen der Kaution wird ein Verhalten des Mieters verstanden, bei dem er vor Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen in Höhe der Kaution einstellt.

Gesicherte Ansprüche

Sofern die Kautionsvereinbarung des Mietvertrags keine Einschränkung enthält – was den Regelfall darstellen dürfte – dient die Mietsicherheit der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Auch noch nicht fällige oder bedingte Ansprüche werden durch die Kaution gesichert. Die Kaution sichert allerdings nur Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis und nicht weitere Ansprüche des Vermieters aus anderen Rechtsverhältnissen oder anderen Mietverhältnissen.

Inanspruchnahme der Kaution

Bei der Frage nach den Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Kaution ist zwischen der Inanspruchnahme während des Mietverhältnisses und nach Ende des Mietverhältnisses zu unterscheiden.

Während des Mietverhältnisses

Während des Mietverhältnisses hat der Mieter keinen Anspruch auf die Kaution. Wie bereits gesagt darf er die Kaution insbesondere nicht „abwohnen“.

Der Vermieter hingegen darf sich auch schon während des laufenden Mietverhältnisses wegen eigener Forderungen aus der Kaution befriedigen – allerdings gilt dies nur für rechtskräftige oder unstreitige Vermieterforderungen, mit denen sich der Mieter in Verzug befindet. Mit bestrittenen Forderungen kann der Vermieter dagegen nicht aufrechnen, dies widerspräche nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dem Treuhandcharakter der Kautionsabrede. Wenn sich der Vermieter aus der Kaution befriedigt, steht ihm ein Wiederauffüllungsanspruch der Kaution gegen den Mieter zu.

Nach Ende des Mietverhältnisses

Nach Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache ist der Vermieter im Grundsatz dazu verpflichtet, die Kaution zurückzugewähren. Denn der Mieter erwirbt bereits mit Leistung der Kaution einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Kaution. Oftmals beanspruchen Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses einen Teil der Kaution für sich. Dies wird mit bestehenden Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter begründet. Insoweit liegt rechtstechnisch eine Aufrechnung mit den eigenen Ansprüchen des Vermieters gegen den Rückgewähranspruch des Mieters vor.

Rückgewährverpflichtung

Die Kaution ist nach dem Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzugewähren. Das Gesetz schreibt keine besondere Frist zur Rückgewähr vor. Es ist jedoch anerkannt, dass der Vermieter die Kaution nicht sofort mit der Rückgabe der Mietsache zurückzugewähren hat. Vielmehr bleibt dem Vermieter nach Rückgabe der Mietsache eine sog. Prüf- und Überlegungsfrist. Innerhalb dieser Frist soll es dem Vermieter erlaubt sein, die Kaution zurückzuhalten, bis er sich Klarheit darüber verschafft hat, ob noch mit der Kaution gesicherte Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, zu deren Ausgleich er dann auf die Kaution zurückgreifen könnte. Die Rechtsprechung nimmt regelmäßig eine Prüf- und Überlegungsfrist von sechs Monaten an. Dieser Zeitraum kann sich aber verlängern, insbesondere dann, wenn noch keine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Denn die Kaution sichert auch etwaige Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für seine Betriebskostennachforderung einbehalten - das jedenfalls dann, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Das bedeutet aber auch, dass der Teil der Kaution, der die zu erwartende Nachforderung übersteigt, zurückgewährt werden muss und vom Mieter notfalls eingeklagt werden kann.