Kautionsrückgewähranspruch

18. Mai 2018

Hat der Mieter eine Kaution an den Vermieter geleistet, hat er nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich einen Anspruch darauf, die Kaution zurückgewährt zu erhalten. Dies nennt man Kautionsrückgewähranspruch.

Unterschiedliche Arten der Kaution

Wie genau der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution beschaffen ist, hängt davon ab, welche Art der Kaution die Parteien vereinbart haben oder, bei Fehlen einer Vereinbarung, auf welche Art die Kaution geleistet wurde.

Barkaution

Bei der Barkaution hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zuzüglich der Zinsen.

Bürgschaft

Wurde die Kaution in Form der Bürgschaft geleistet, besteht der Anspruch als Herausgabeanspruch bezogen auf die Bürgschaftsurkunde.

Kautionskonto

Hat der Mieter die Kaution derart geleistet, dass er das Sparbuch eines auf ihn laufenden Kautionskontos an den Vermieter übergeben hat, hat der Mieter einen Anspruch auf Herausgabe dieses Sparbuchs. Gleiches gilt für die Übergabe eines Kautionskontos mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters.

Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgewähr

Der Anspruch auf Rückgewähr ist nicht sofort mit dem Ende des Mietverhältnisses fällig. Das heißt, der Mieter kann nicht sofort Rückgewähr der Kaution fordern. Denn der Zweck der Kaution ist es auch, Ansprüche des Vermieters, die erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Übergabe der Mietsache bekannt werden, etwa Ansprüche wegen Beschädigung der Mietsache und Nicht-Durchführung von Schönheitsreparaturen, zu sichern. Deswegen verbleibt dem Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Übergabe der Mietsache eine Prüfungs- und Überlegungsfrist, in der der Vermieter feststellen können soll, ob überhaupt eigene Ansprüche bestehen und ob er die Kaution zur Befriedigung seiner Ansprüche verwenden will. Die Dauer dieser Prüfungs- und Überlegungsfrist ist gesetzlich nicht geregelt und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. In der Regel werden dem Vermieter aber sechs Monate zugestanden. Spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache muss der Vermieter über die Kaution abrechnen. Hat die Abrechnung zum Inhalt, dass keine Vermieterforderungen bestehen, ist der Kautionsrückgewähranspruch fällig. Die Prüfungs- und Überlegungsfrist kann im Einzelfall auch länger als die soeben genannten sechs Monate sein. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der Prüfungs- und Überlegungsfrist ab, hat der Mieter auch ohne Abrechnung einen Rückgewähranspruch. Der Kautionsrückgewähranspruch wird darüber hinaus auch schon vor Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist fällig, wenn der Vermieter vorher abrechnet und keine Vermieterforderungen bestehen.

Noch nicht fällige Gegenansprüche des Vermieters

Lange Zeit war umstritten, ob der Vermieter die Kaution auch wegen noch nicht fälliger Ansprüche, insbesondere wegen einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung, auch noch über die Abrechnungsfrist hinaus einbehalten könnte. Denn der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung nicht zum Ende des Mietverhältnisses erstellen. Selbst bei Ende des Mietverhältnisses ist die Abrechnung weiterhin erst bis zum Ende der Abrechnungsfrist zu erstellen.

Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Ist der Abrechnungszeitraum beispielsweise das Kalenderjahr, also von Januar bis Dezember, so ist bis spätestens Dezember des darauffolgenden Jahres abzurechnen. Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Kaution auch noch für nicht fällige, zukünftige Ansprüche zurückgehalten werden darf (BGH, 18.01.2006 – VIII 71/05). Der Vermieter kann insofern auch noch länger als nach sechs Monaten einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn zu erwarten ist, dass Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung bestehen (werden). In diesem Fall ist der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht in Gänze fällig, sondern nur abzüglich der zu erwartenden Nachzahlungsforderungen. Die Prognose der zu erwartenden Nachzahlungen richtet sich nach den vergangenen Jahren. Hatte der Mieter bisher immer ein Guthaben zu verzeichnen und liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass sich an dem Verhalten des Mieters etwas geändert hat, ist eine Nachzahlung auch nicht wahrscheinlich, sodass ein Zurückbehalten der Kaution nicht gerechtfertigt ist. Insofern hat der Mieter zwar einen Anspruch darauf, in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach Auszug zu erfahren, wie der Vermieter gedenkt, mit der Kaution zu verfahren. Einen Anspruch auf (vollständige) Rückgewähr hat er aber nicht.

Anspruchsberechtigter/Anspruchsgegner

Den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution kann nur der Mieter selbst originär geltend machen. Dies gilt selbst dann, wenn das Sozialamt die Mietsicherheit darlehensweise geleistet hat.

Anspruchsgegner ist der Vermieter. Bei mehreren Vermietern kann der Mieter den Rückgewähranspruch gegen jeden Vermieter einzeln geltend machen, denn die Vermieter sind Gesamtschuldner.

In der Praxis immer wieder relevant wird die Frage der Anspruchsgegnerschaft bei Veräußerung des Mietobjekts. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber hinsichtlich der vom Mieter geleisteten Kaution in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers hinsichtlich der Mietkaution ein. Das heißt, der Erwerber wird zum Anspruchsgegner, selbst wenn er die vom Mieter geleistete Kaution nicht vom Veräußerer erhalten hat (sog. „Erwerberhaftung“). Nur für den Fall, dass der Mieter die geleistete Kaution nicht vom Erwerber erlangen kann, haftet der Veräußerer subsidiär, § 566a S. 2 BGB. Die Regelung des § 566a BGB ändert insbesondere den alten § 572 BGB ab, wonach der Erwerber nur dann hinsichtlich der Kaution haftete, wenn diese ihm vom Veräußerer ausgehändigt worden war oder er dem Veräußerer gegenüber eine Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution übernommen hatte. Zu beachten ist, dass § 572 BGB a.F. weiterhin gilt, wenn der Erwerber vor Inkrafttreten des § 566a BGB zum 01.09.2001 im Grundbuch eingetragen war und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft vor dem 01.09.2001 abgeschlossen war (BGH, Urteil vom 24.06.2009 – XII ZR 145/07).

Einklagbarkeit

Ist der Kautionsrückgewähranspruch fällig, kann der Mieter den Vermieter zur Rückzahlung oder Rückgewähr auffordern. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter den Vermieter auf Rückgewähr der Kaution verklagen.

Vorläufiger Rechtsschutz des Mieters

Im laufenden Mietverhältnis kann sich der Mieter gegen die Verwertung der Kaution durch den Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung wehren. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung setzt einen sog. Verfügungsanspruch und einen sog. Verfügungsgrund voraus.

Verfügungsanspruch

Unter dem sog. Verfügungsanspruch wird das Bestehen eines Anspruchs verstanden, der das Begehren des Beantragenden begründet. Wenn sich der Mieter gegen die Verwertung der Kaution wehren möchte, müsste folglich ein Unterlassungsanspruch vorliegen. Das Vorliegen eines Unterlassungsanspruchs wird immer dann schon problemlos zu bejahen sein, wenn der Vermieter die Kaution verwerten möchte und sich dafür nicht auf einen rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen Anspruch berufen kann. Wurde der Mieter demnach nicht erfolgreich hinsichtlich der Forderung des Vermieters verklagt und wehrt er sich gegen die Inanspruchnahme, so liegt in der Regel unproblematisch ein Verfügungsanspruch vor.

Verfügungsgrund

Ein sog. Verfügungsgrund liegt dann vor, wenn eine besondere Dringlichkeit vorliegt, durch die gerade der Erlass einer einstweiligen Verfügung begründet wird. Der Beantragende müsste also ohne den Erlass der einstweiligen Verfügung Nachteile in Kauf zu nehmen haben. Das Bestehen des Verfügungsgrundes wird im bestehenden Mietverhältnis unproblematisch angenommen, denn die Kaution soll Vermieterforderungen nur sichern, nicht jedoch ohne Weiteres zur Verwertung berechtigen.

Nach Ende des Mietverhältnisses

Nach Ende des Mietverhältnisses wird es für den Erlass einer einstweiligen Verfügung regelmäßig an dem Verfügungsgrund fehlen. Denn nach Ende des Mietverhältnisses dient die Kaution nicht mehr nur der Sicherung von Vermieterforderungen, sondern es überwiegt die Verwertungsfunktion der Kaution. Nach Mietende soll sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen können, ohne dass es dafür eines rechtskräftigen oder unbestrittenen Anspruchs bedarf. Insofern muss der Mieter bei Verwertung der Kaution nach Mietende Klage gegen die Verwertung erheben oder auf Rückgewähr der Kaution klagen.

Nur in Ausnahmefällen kann der Mieter auch nach Ende des Mietverhältnisses die Verwertung durch Erlass einer einstweiligen Verfügung unterbinden. Dies soll zumindest bei drohender Insolvenz des Vermieters der Fall sein.