Eigenbedarfskündigung des Vermieters

03. April 2025

Was ist eine Kündigung aus Eigenbedarf?

Eine Kündigung aus Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigt, damit er selbst oder ihm nahestehende Personen, so genannte „privilegierte Personen“, die Wohnung bewohnen können.

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Der Vermieter kann nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Vielmehr ist die Kündigung aus Eigenbedarf nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Berechtigtes Interesse des Vermieters

Im deutschen Mietrecht ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nicht ohne Grund möglich. Vielmehr streiten die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters. Für eine Kündigung muss stets ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen, da das Mietrecht den Verlust der Wohnung als große Härte für den Mieter anerkennt. Solche, die Beendigung des Mietverhältnisses berechtigende, Interessen werden in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgezählt. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ermöglicht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, also aus dem Grund, dass „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Der Vermieter kann die Wohnung also kündigen, wenn er selbst oder andere „privilegierte Personen“ darin wohnen möchten.

Privilegierte Personen

Zu den Angehörigen des Vermieters zählen seine Kinder, seine Eltern und Großeltern, ebenso wie Schwiegerkinder und Schwiegereltern und Neffen und Nichten. Entferntere Verwandte müssen ein persönliches Verhältnis mit dem Vermieter haben, um als Angehörige im Sinne der Vorschrift angesehen werden zu können. Haushaltsangehörige des Vermieters sind alle auf Dauer vom Vermieter in seine Wohnung aufgenommenen Personen, welche mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben, aber keinen eigenen Hausstand führen. Typische Beispiele hierfür sind Lebensgefährten und dessen Kinder, Hausgehilfen, Pflegepersonal und auch sog. „Wahlverwandte“, wie Patenkinder.

Benötigen der Wohnung

Der Vermieter, seine Angehörigen oder die Angehörigen seines Haushalts müssen die Wohnung „benötigen“. Nach der Rechtsprechung muss der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt werden, von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen sein muss und darf nicht missbräuchlich sein. Erforderlich, aber auch ausreichend, ist die ernsthafte Absicht des Vermieters, selbst in der vermieteten Wohnung zu wohnen oder eine andere begünstigte Person in der Wohnung wohnen zu lassen, und er hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen kann. Die Rechtsprechung ist umfangreich und von Einzelfällen geprägt, insgesamt kann aber festgehalten werden, dass neben dem akuten Wohnbedarf auch wirtschaftliche, berufliche, persönliche und gesundheitliche Gründe geltend gemacht werden können.

Auch die privilegierten Personen müssen den Willen und die tatsächliche Möglichkeit haben, die Wohnung zu nutzen, sonst fehlt es am „Benötigen“: Es ist Sache des Vermieters, zu entscheiden, ob die Wohnung für seine Zwecke passend ist – anders als von Mieter-Seite häufig gefordert, wird in einem etwaigen Gerichtsprozess durch das Gericht nicht nachgeprüft, ob die Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenanzahl „übermäßig“, also für die Zwecke des Vermieters nicht geeignet, ist.

Täuscht der Vermieter die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht nur vor, ist die Kündigung unwirksam und stellt aufgrund dieses Verhalten eine Vertragsverletzung dar, die selbst bei einem auf die unwirksame Kündigung erfolgten Auszug des Mieters zu einem Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter führt. Für ein Vortäuschen spricht etwa, dass der Angehörige die Wohnung gar nicht kennt oder von der mit seinem Bedarf begründeten Kündigung nichts weiß oder es vor der Kündigung Streitigkeiten über die Miethöhe/weitere Kündigungsversuche etc. gab.

Die Wohnung muss ferner „als Wohnung“ benötigt werden, sie muss also zum Wohnen dienen. Rein geschäftliche Zwecke oder Hobbyzwecke reichen nicht aus, es müssen aber nicht alle Räume zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohnnutzung durch den Vermieter bzw. die privilegierte(n) Person(en) muss aber im Vordergrund stehen. Eine nur zeitweise beabsichtigte Nutzung der Wohnung, etwa als Zweit- oder Ferienwohnung, steht dem nicht entgegen, der zukünftige Nutzer muss nicht seinen Lebensmittelpunkt dort begründen wollen.

Weiterhin muss die Wohnung auch für eine gewisse Dauer benötigt werden. Eine Nutzungsdauer von unter einem Jahr wird dieser Anforderung wohl nicht gerecht.

Benennen der Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss in der eigenhändig unterschriebenen Eigenbedarfs-Kündigungserklärung, die Gründe, die zum Eigenbedarf führen, gegenüber dem Mieter genau benennen und den Bedarf genau umschreiben. Es muss sich für den Mieter aus der Kündigungserklärung nachvollziehen lassen, warum der Vermieter genau diese Wohnung zu genau diesem Zeitpunkt zum Eigenbedarf, also für sich selbst oder den Angehörigen, benötigt. Hierbei ist der Angehörige genau zu bezeichnen (nicht zwingend namentlich zu nennen), die Überlassung an „eines seiner Kinder“ genügt nicht. Konkrete Angaben zur Überprüfung des Eigenbedarfs müssen allerdings nicht gemacht werden, diese werden erst bei der Prüfung des § 573 BGB durch das Gericht relevant.

Ändern sich die Gründe später, hat der Vermieter die veränderten Gründe dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. Fallen die den Eigenbedarf begründenden Umstände noch während der Kündigungsfrist weg, bleibt das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters bestehen, die Kündigung bleibt jedoch wirksam. Der Vermieter muss dem Mieter ferner in der Kündigungserklärung etwaig freie Wohnungen anbieten. Allerdings hat eine Verletzung dieser Anbietpflicht mit der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, sondern führt allenfalls zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Einhalten der Kündigungsfristen des § 573c BGB

Auch bei der Eigenbedarfskündigung müssen die Kündigungsfristen des § 573c BGB eingehalten werden, der Mieter muss die Wohnung also auch beim Eigenbedarf nicht sofort verlassen. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate, bei Mietverhältnissen ab 5 Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate, bei Mietverhältnissen ab 8 Jahren auf 9 Monate.

Widerspruchsrecht des Mieters bei Unzumutbarkeit nach § 574 BGB

Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters bei Unzumutbarkeit gemäß § 574 BGB widersprechen. Die Unzumutbarkeit der Kündigung richtet sich nach den persönlichen Verhältnissen des Mieters. Beispielsweise ein besonders hohes Alter, schwere Krankheit oder auch die besonders langjährige Verwurzelung des Mieters mit der Wohnung und dem Umfeld, als auch schulpflichtige Kinder sind von der Rechtsprechung anerkannte Gründe, die für eine Unzumutbarkeit der Kündigung sprechen können. Das tatsächliche Bestehen dieser Gründe ist vom Gericht genau zu prüfen und festzustellen, gegebenenfalls ist hierüber Beweis zu erheben.

Hierbei werden die Interessen des Mieters und des Vermieters nach den konkreten Umständen des Einzelfalls gegeneinander abgewogen: Für eine Unzumutbarkeit müssen die Mieterinteressen überwiegen, ein „deutliches Überwiegen“ ist aber nicht erforderlich. Bei dieser Abwägung sind dieselben Maßstäbe wie bei der Prüfung des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 BGB anzulegen, sodass auch hier in demselben Maße die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung zu berücksichtigen ist. Das Vermieterinteresse, sein Eigentum selbst zu nutzen, steht auch einem Vermieter, der die vermietete Wohnung erst kürzlich erworben hat, genauso vollumfänglich zu wie einem Vermieter, der schon länger Eigentümer der Wohnung ist und den Mietvertrag abgeschlossen hat.

Eventuelle Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung kann jedoch auch bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 BGB aus besonderen Gründen unwirksam sein.

Ein solcher Grund ergibt sich zunächst aus § 577a BGB. Demnach ist die Eigenbedarfskündigung für die Dauer von drei Jahren unter anderem nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung ausgeschlossen. So soll der Verdrängung des Mieters durch Umwandlung entgegengewirkt werden.

Weitere Unwirksamkeitsgründe können sich aus § 242 BGB, dem Prinzip von Treu und Glauben, ergeben. Wichtigstes Beispiel ist hier eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, wenn eine Alternativwohnung für den Vermieter vorliegt. Damit sind jedoch nicht die Fälle gemeint, bei denen für den Vermieter bereits zum Zeitpunkt der Kündigung eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, da der Vermieter hier die streitgegenständliche Wohnung gar nicht erst „benötigt“, sondern die Fälle, bei denen eine Alternativwohnung nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung und vor Ablauf der Kündigungsfrist frei wird. Die Nutzung der Alternativwohnung muss dem Vermieter aber zumutbar sein, was dann der Fall ist, wenn die Alternativwohnung der ursprünglich angestrebten Wohnung „ähnlich“ ist. Eine Eigenbedarfskündigung ist hiernach unwirksam, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages schon bestand oder für den Vermieter absehbar war, der Vermieter aber den Mieter nicht hierauf hingewiesen hat und der Eigenbedarf vorhersehbar war. Der Vermieter hat dem Mieter gegenüber eine Hinweispflicht auf die begrenzte Nutzungsmöglichkeit, wenn bereits bei Vertragsschluss konkrete Anhaltspunkte für das Bestehen von Eigenbedarfsgründen vorliegen, der Vermieter bereits dann eine Eigenbedarfskündigung ernsthaft in Erwägung zieht oder sogar beabsichtigt und er vom langfristigen Nutzungsinteresse des Mieters weiß. Eine Vorhersehbarkeit des Bedarfs wird angenommen, wenn zwischen Vertragsschluss und Kündigung weniger als 5 Jahre vergangen sind, wobei dies keine starre Frist ist. Der Hinweispflicht des Vermieters genügt durch das Angebot eines befristeten Mietvertrages nach § 575 BGB. Der Hinweis ist entbehrlich, wenn der Mieter von den Plänen des Vermieters weiß.

Die Treuwidrigkeit der Kündigung entgegen § 242 BGB kann aus der Geltendmachung eines weit überhöhten Wohnbedarfs durch den Vermieter bzw. die privilegierten Personen folgen. Wie oben bereits beschrieben, hat der Vermieter das alleinige Recht, über seinen persönlichen Bedarf nach seinen Vorstellungen und Bedürfnissen zu entscheiden. Eine missbräuchliche Geltendmachung des Bedarfs – und die daraus folgende Unwirksamkeit der Kündigung – ist nur in Ausnahmefällen gegeben und wird von den Gerichten unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände beurteilt. Dabei können die Wohnfläche, die Zimmeranzahl, der Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse, Lebensentwurf und Lebensplanung sowie die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsperson, die Lage auf dem Wohnungsmarkt und ferner, ob die Wohnung auf Dauer oder nur sporadisch genutzt werden soll, berücksichtigt werden. Der Einwand des weit überhöhten Wohnbedarfs ist ausgeschlossen, wenn die Anzahl der geplanten Bewohner in Zukunft gleich oder größer ist als bisher.