Eigenbedarfskündigung des Vermieters

10. Oktober 2017

Was ist eine Kündigung aus Eigenbedarf?

Eine Kündigung aus Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigt, damit er selbst oder ihm nahestehende Personen die Wohnung bewohnen können. Diese ihm nahestehende Personen werden auch „privilegierte Personen“ genannt.

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Der Vermieter kann nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Vielmehr ist die Kündigung aus Eigenbedarf nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Berechtigtes Interesse des Vermieters

Im deutschen Mietrecht ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nicht ohne Grund möglich. Vielmehr streiten die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters. Für eine Kündigung muss stets ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen, da das Mietrecht den Verlust der Wohnung als große Härte für den Mieter anerkennt. Solche, die Beendigung des Mietverhältnisses berechtigende, Interessen finden sich in enumerativ in § 573 Abs. 2 BGB. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ermöglicht eine Kündigung aus Eigenbedarf. Unter einer Kündigung aus Eigenbedarf wird eine Kündigung aus dem Grund, dass „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ verstanden. Der Vermieter kann die Wohnung also kündigen, wenn er selbst oder andere „privilegierte Personen“ darin wohnen möchten.

Angehörige des Vermieters

Zu den Angehörigen des Vermieters zählen seine Kinder, seine Eltern und Großeltern, ebenso wie Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Auch Neffen und Nichten des Vermieters können einen Eigenbedarfsanspruch begründen. Entferntere Verwandte müssen ein persönliches Verhältnis mit dem Vermieter haben, um als Angehörige im Sinne der Vorschrift angesehen werden zu können. Haushaltsangehörige des Vermieters sind alle auf Dauer vom Vermieter in seine Wohnung aufgenommene Personen, welche mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben, aber keinen eigenen Hausstand führen. Typische Beispiele hierfür sind Lebensgefährten und dessen Kinder, Hausgehilfen, Pflegepersonal und auch sog. „Wahlverwandte“, wie Patenkinder.

Benötigen der Wohnung

Der Vermieter, seine Angehörigen oder die Angehörigen seines Haushalts müssen die Wohnung „benötigen“. Erforderlich, aber auch ausreichend ist die Absicht des Vermieters, selbst in der vermieteten Wohnung zu wohnen oder eine andere begünstigte Person in der Wohnung wohnen zu lassen, wobei es genügt, wenn er hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen kann. Die Rechtsprechung ist umfangreich und von Kasuistik geprägt, insgesamt kann aber festgehalten werden, dass neben dem akuten Wohnbedarf auch wirtschaftliche Gründe, berufliche Gründe, persönliche Gründe und gesundheitliche Gründe geltend gemacht werden können. Es ist Sache des Vermieters, zu entscheiden, ob die Wohnung für seine Zwecke passend ist – anders als von Mieter-Seite häufig gefordert, wird in einem etwaigen Gerichtsprozess durch das Gericht nicht nachgeprüft, ob die Wohnung „übermäßig“, also dem Zwecken des Vermieters nicht geeignet, ist. So wurde zB. eine Eigenbedarfskündigung für eine 100 Quadratmeter große Wohnung, die vom Vermieter allein bewohnt werden sollte, von Gerichten nicht abgelehnt.

Benötigen der Wohnung auf Dauer

Die Wohnung muss ferner „als Wohnung“ benötigt werden, sie muss also zum Wohnen dienen. Rein geschäftliche Zwecke oder Hobbyzwecke reichen nicht aus.

Weiterhin muss die Wohnung auch für eine gewisse Dauer benötigt werden. Eine Nutzungsdauer von unter einem Jahr wird dieser Anforderung wohl nicht gerecht.

Benennen der Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss in der eigenhändig unterschriebenen Eigenbedarfs-Kündigungserklärung, die Gründe, die zum Eigenbedarf führen, gegenüber dem Mieter genau benennen. Er muss den Bedarf genau umschreiben. Es muss sich für den Mieter aus der Kündigungserklärung nachvollziehen lassen, warum der Vermieter genau diese Wohnung zu genau diesem Zeitpunkt zum Eigenbedarf, also für sich selbst oder den Angehörigen, benötigt. Ändern sich die Gründe später, hat der Vermieter die veränderten Gründe dem Mieter unverzüglich mitteilen. Fallen die den Eigenbedarf begründenden Umstände noch während der Kündigungsfrist weg, bleibt das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters bestehen. Der Vermieter muss dem Mieter ferner in der Kündigungserklärung etwaig freie Wohnungen anbieten. Allerdings hat eine Verletzung dieser Anbietpflicht mit der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, sondern führt allenfalls zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Einhalten der Kündigungsfristen des § 573c BGB

Auch bei der Eigenbedarfskündigung müssen die Kündigungsfristen des § 573c BGB eingehalten werden, der Mieter muss die Wohnung auch beim Eigenbedarf nicht sofort verlassen. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate, bei Mietverhältnissen ab 5 Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate, bei Mietverhältnissen ab 8 Jahren auf 9 Monate.

Widerspruchsrecht des Mieters bei Unzumutbarkeit nach § 574 BGB

Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters bei Unzumutbarkeit gemäß § 574 BGB widersprechen. Die Unzumutbarkeit der Kündigung richtet sich nach den persönlichen Verhältnissen des Mieters. Beispielsweise ein besonders hohes Alter, schwere Krankheit oder auch die besonders langjährige Verwurzelung des Mieters mit der Wohnung und dem Umfeld, als auch schulpflichtige Kinder sind von der Rechtsprechung anerkannte Gründe, die für eine Unzumutbarkeit der Kündigung sprechen können.

Eventuelle Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung kann jedoch auch bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 BGB aus besonderen Gründen unwirksam sein.

Ein solcher Grund ergibt sich zunächst aus § 577a BGB. Demnach ist die Eigenbedarfskündigung für die Dauer von drei Jahren unter anderem nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung ausgeschlossen. So soll der Verdrängung des Mieters durch Umwandlung entgegengewirkt werden.

Weitere Unwirksamkeitsgründe können sich aus § 242 BGB ergeben. Wichtigstes Beispiel ist hier eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, wenn eine Alternativwohnung für den Vermieter vorliegt. Damit sind jedoch nicht die Fälle gemeint, bei denen für den Vermieter bereits zum Zeitpunkt der Kündigung eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, da der Vermieter hier die streitgegenständliche Wohnung gar nicht erst „benötigt“, sondern die Fälle, bei denen eine Alternativwohnung nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter frei wird. Die Nutzung der Alternativwohnung muss dem Vermieter aber zumutbar sein, was dann der Fall ist, wenn die Alternativwohnung der ursprünglich angestrebten Wohnung „ähnlich“ ist.