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of the letter v
  • Vorkaufsrecht der Gemeinde/des Bezirks

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Unter einem Vorkaufsrecht versteht man die Möglichkeit desjenigen, der das Vorkaufsrecht innehat, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten durch eine  Gestaltungserklärung zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen. 


Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB

In Berlin gibt es zwar keine Gemeinden, doch nehmen in Berlin nach § 1 AGBauGB die Bezirke die Aufgaben der Gemeinden aus dem BauGB wahr.

In einem sozialen Erhaltungsgebiet/Milieuschutzgebiet besteht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB bei einem Grundstücksverkauf ein Vorkaufsrecht der Gemeinde. Daraus folgt, dass die Gemeinde anstelle des ursprünglichen Käufers das Grundstück erwerben kann. 

Von § 24 BauGB werden alle Grundstückskaufverträge erfasst. Insofern besteht ein Vorkaufsrecht nicht, wenn es sich um Eigentumswohnungen oder Teileigentum oder um Schenkungen handelt. 


Die Wirkung und Ausübung des Vorkaufsrechts

Durch das Vorkaufsrecht entsteht eine sog. Grundbuchsperre. Das heißt, die Eintragung eines neuen Eigentümers darf nur nach dem Negativtest, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübe oder nicht ausgeübt hat, vorgenommen werden. 

Zunächst ist im Falle eines Grundstücksverkaufs der Verkauf der Gemeinde mitzuteilen. Durch die Mitteilung beginnt die zwei-monatige Frist der Gemeinde, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. 

Das Vorkaufsrecht wird durch die Gemeinde durch Verwaltungsakt ausgeübt. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts  kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Veräußere und der Gemeinde zustande. 


Der Kaufpreis

Grundsätzlich entsteht bei Ausübung des Vorkaufsrechts ein Vertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verkäufer zu denselben Konditionen wie zwischen dem ursprünglichen Käufer und dem Verkäufer. Dies ergibt sich aus § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB iVm mit § 464 Abs. 2 BGB. 

Allerdings kann die Gemeinde nach § 28 Abs. 3 BauGB von § 28 Abs. 2 S. 2  den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet.

Wann ein deutliches Überschreiten des Verkehrswertes vorliegt, ist gesetzlich nicht normiert. Ein Überschreiten des Verkehrswertes von 20% dürfte wohl die richtige Grenze sein.

In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten