Befristete Mietverträge - Zeitmietverträge

Befristung von Mietverträgen

03. April 2025

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag (auch „Zeitmietvertrag“) ist ein Mietvertrag, der nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird. Grundsätzlich werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein Mietvertrag hat, sofern er nicht gekündigt wird, Geltung bis in alle Ewigkeit. Anders der Zeitmietvertrag, der automatisch durch Zeitablauf endet.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Mietvertrag befristet werden?

Zeitmietverträge werden in § 575 BGB geregelt. Die Befristung eines Mietvertrags wurde vom Gesetzgeber als Ausnahme angesehen, weshalb eine Befristung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.

Berechtigtes Interesse des Vermieters

Nach § 575 BGB kann ein Mietvertrag auf Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter ein Interesse an der Befristung des Mietvertrags geltend machen kann. Der Gesetzgeber erkennt aber nur bestimmte Interessen an einer Befristung an.

§ 575 Abs.1 BGB zählt diese Interessen abschließend auf. Demnach kann das Interesse entweder darin bestehen, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (Nr. 1), oder in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (Nr. 2), oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (Nr. 3).

Der Eigennutzungstatbestand (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) setzt voraus, dass ein ernsthafter Überlassungswille und ein ernsthafter Nutzungswille der Angehörigen gegeben ist. Hierfür reicht die ernsthafte Erwägung eines Nutzungswillens aus, die Nutzungsmöglichkeit und –Absicht muss nicht mit Sicherheit feststehen.

Für den Modernisierungstatbestand nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB muss der Vermieter die Beseitigung oder die wesentliche Veränderung oder Instandsetzung beabsichtigen, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Diese Maßnahmen müssen zulässig sein, also der Rechtsordnung entsprechen, zumindest nach dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht genehmigungsfähig sein. Die Maßnahmen müssen nicht wirtschaftlich geboten/sinnvoll oder durch ein besonderes Interesse des Vermieters begründet sein. Eine Beseitigung in diesem Sinne liegt beim Abriss des Gebäudes aber auch dann vor, wenn es die Räume nach den Maßnahmen nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt gibt (Aufteilung in kleinere/Zusammenlegung zu größerer Wohnung). Bei einer Veränderung wird die Mietsache umgestaltet oder verbessert, behält aber ihre räumliche Gestalt. Die Instandsetzung umfasst Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln aufgrund von Abnutzung und Alterung und zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands. Die Maßnahmen werden durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erheblich erschwert, wenn begründete Zweifel an der Duldungspflicht des Mieters nach § 555d Abs. 2 BGB bestehen. Allerdings kann eine Befristung auch zulässig sein, wenn diese Duldungspflicht besteht, etwa wegen größer finanzieller Belastungen des Vermieters.

Es ist möglich, dass der Vermieter neben einem Befristungsinteresse noch weitere Interessen nach § 575 Abs. 1 BGB alternativ oder hilfsweise angibt. Die Verwendungszwecke müssen wahrheitsgemäß und realistisch sein, also muss es etwa Familien- oder Haushaltsangehörige tatsächlich geben und ein Sanierungsbedarf tatsächlich bestehen.

Befristungsgrund schriftlich

In jedem Fall muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Dafür sind die Voraussetzungen der Schriftform nach § 126 BGB einzuhalten. An den Inhalt der Mitteilung sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hohe Anforderungen zu stellen. Es reicht zum Beispiel nicht aus, dass der Vermieter pauschal den Gesetzestext des § 575 BGB wiederholt. Der Mieter muss aufgrund der Mitteilung die Möglichkeit haben, zu prüfen, auf Grund welcher tatsächlichen Umstände die Befristung erfolgt – und ob diese Angaben wahrheitsgemäß sind.

Im Rahmen des Befristungsgrundes nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB muss der Vermieter die den Eigenbedarf konkret begründenden Tatsachen darlegen, also insbesondere das Verwandtschaftsverhältnis zu dem zukünftigen Nutzer konkret bezeichnen, um eine Prüfung zu ermöglichen, ob dieser zu einer der in Nr. 1 genannten Personengruppen gehört. Will der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, reicht in diesem Fall die Wiederholung des Gesetzeswortlauts. Die Angaben „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts …‟, „für Angehörige“ und „wegen Eigenbedarfs“ sind unzureichend.

Für den Modernisierungstatbestand (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB), reicht hinsichtlich der Beseitigung der Mietsache die Wiedergabe des Gesetzestextes, eine Angabe zum Zeitpunkt ist nicht notwendig. Bei wesentlichen Veränderungen/Instandsetzungen müssen konkrete und ausführliche Angaben zu den geplanten Maßnahmen gemacht werden (im Wesentlichen wie bei einer Modernisierungsankündigung nach § 555b BGB), um das erhebliche Erschwernis prüfen zu können. Die Begründungen „Die Wohnung soll grundlegend umgebaut werden, z.B. Badezimmereinbau, Zentralheizungseinbau usw.“, Das Haus soll … saniert bzw. abgerissen werden“ und „… nach Ablauf der Befristung wird der Grundriss der Wohnung grundlegend geändert‟ bewirken keine zulässige Befristung.

Beim Betriebsbedarf nach § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB reicht die Wiederholung des Gesetzeswortlauts, dass der Vermieter die Wohnung in Zukunft einem Arbeitnehmer überlassen möchte.

Keine Aufklärungspflicht des Vermieters über Rechtsfolgen der Befristung

Über die mit der Befristung verbundenen Rechtsfolgen braucht der Vermieter nicht aufzuklären.

Keine zeitliche Begrenzung der Befristungsdauer

Eine zeitliche Begrenzung der Befristung besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, der sogar eine Befristung des Mietvertrags auf 10 Jahre für wirksam erachtet hat.

Folgen einer wirksamen Befristung

Die wirksame Befristung des Mietvertrags hat weitreichende Konsequenzen. Zeitmietverträge können zunächst nur außerordentlich gekündigt werden, dies folgt aus § 542 Abs. 2 BGB. Aus diesem Grund ist auch § 574 BGB (Widerspruch gegen die Kündigung) nicht auf Zeitmietverträge anwendbar, es sei denn, es liegt eine außerordentliche Kündigung vor. Dem Mieter kann auch keine gerichtliche Räumungsfrist nach §§ 721, 794 a ZPO gewährt werden. Ordentlich kann ein Zeitmietvertrag nicht gekündigt werden, der Vermieter "bezahlt" die bestimmte Mietzeit also durch den Verlust des ordentlichen Kündigungsrechts.

Nach § 575 Abs. 2 BGB kann der Mieter vier Monate vor Ablauf der Befristung Auskunft über das Bestehen des Befristungsgrundes verlangen und bei späterer Mitteilung hierzu die Verlängerung des Mietverhältnisses um den Verspätungszeitraum. Bei einem späteren Eintritt des Grundes kann der Mieter gemäß § 575 Abs. 3 BGB eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses, beim Wegfall des Befristungsgrundes eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen, wobei die Beweislast beim Vermieter liegt.

Folgen einer unwirksamen Befristung

Liegt entweder kein zur Befristung berechtigendes Interesse vor, oder wurde dieses Interesse dem Mieter nicht oder nur unvollständig beim Vertragsschluss, oder nicht schriftlich mitgeteilt, ist die Befristung unwirksam. Folge der unwirksamen Befristung ist nicht etwa, dass gar kein Mietvertrag besteht, sondern, dass das Mietverhältnis gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dann kann das Mietverhältnis jedoch auch „normal“ ordentlich gekündigt werden. Wenn es beiden Parteien des Mietvertrags auf die mit der Befristung unter Umständen einhergehende längerfristige Bindung an den Vertrag ankam, ist es nach der Rechtsprechung möglich, bei einer Unwirksamkeit der Befristung diese so umzudeuten, dass zumindest die ordentliche Kündigungsmöglichkeit für den Zeitraum der ursprünglichen Befristung ausgeschlossen sein sollte (beidseitiger befristeter Kündigungsverzicht).