Befristete Mietverträge - Zeitmietverträge

Befristung von Mietverträgen

10. Oktober 2017

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag (auch „Zeitmietvertrag“) ist ein Mietvertrag, der nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird. Grundsätzlich werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein Mietvertrag hat, sofern er nicht gekündigt wird, Geltung bis in alle Ewigkeit. Anders der Zeitmietvertrag, der automatisch durch Zeitablauf endet.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Mietvertrag befristet werden?

Zeitmietverträge werden in § 575 BGB geregelt. Die Befristung eines Mietvertrags wurde vom Gesetzgeber als Ausnahme angesehen, weshalb eine Befristung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.

Berechtigtes Interesse des Vermieters

Nach § 575 BGB kann ein Mietvertrag auf Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter ein Interesse an der Befristung des Mietvertrages geltend machen kann. Der Gesetzgeber erkennt aber nur bestimmte Interessen an einer Befristung an.

§ 575 Abs.1 BGB zählt diese Interessen enumerativ auf. Demnach kann das Interesse entweder darin bestehen, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (Nr. 1), oder in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (Nr. 2), oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (Nr. 3).

Befristungsgrund schriftlich

In jedem Fall muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Dafür sind die Voraussetzungen der Schriftform nach § 126 BGB einzuhalten. An den Inhalt der Mitteilung sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hohe Anforderungen zu stellen. Es reicht zum Beispiel nicht aus, dass der Vermieter pauschal den Gesetzestext des § 575 BGB wiederholt. Der Mieter muss aufgrund der Mitteilung die Möglichkeit haben, zu prüfen, auf Grund welcher tatsächlichen Umstände die Befristung erfolgt – und ob diese Angaben wahrheitsgemäß sind.

Keine Aufklärungspflicht des Vermieters über Rechtsfolgen der Befristung

Über die mit der Befristung verbundenen Rechtsfolgen braucht der Vermieter nicht aufzuklären.

Keine zeitliche Begrenzung der Befristungsdauer

Eine zeitliche Begrenzung der Befristung besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, der sogar eine Befristung des Mietvertrags auf 10 Jahre für wirksam erachtet hat.

Folgen einer wirksamen Befristung

Die wirksame Befristung des Mietvertrags hat weitreichende Konsequenzen. Zeitmietverträge können zunächst nur außerordentlich gekündigt werden, dies folgt aus § 542 Abs. 2 BGB. Aus diesem Grund ist auch § 574 BGB (Widerspruch gegen die Kündigung) nicht auf Zeitmietverträge anwendbar, es sei denn, es liegt eine außerordentliche Kündigung vor. Dem Mieter kann auch keine gerichtliche Räumungsfrist nach §§ 721, 794 a ZPO gewährt werden. Ordentlich kann ein Zeitmietvertrag nicht gekündigt werden, der Vermieter "bezahlt" die bestimmte Mietzeit also durch den Verlust des ordentlichen Kündigungsrechts.

Folgen einer unwirksamen Befristung

Liegt entweder kein zur Befristung berechtigendes Interesse vor, oder wurde dieses Interesse dem Mieter nicht oder nur unvollständig beim Vertragsschluss, oder nicht schriftlich mitgeteilt, ist die Befristung unwirksam. Folge der unwirksamen Befristung ist nicht etwa, dass gar kein Mietvertrag besteht, sondern, dass das Mietverhältnis gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dann kann das Mietverhältnis jedoch auch „normal“ gekündigt werden.