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of the letter a
  • Aufwendungsersatz des Mieters

Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz bei Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen – insbesondere auf Ersatzwohnung

Es kommt immer wieder vor, dass der Vermieter Arbeiten in der Wohnung des Mieters vornehmen möchte. Solche Arbeiten können entweder als Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, oder als Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Das Betreten der Wohnung durch „Fremde“ und die mit Arbeiten in der Wohnung, die in den meisten Fällen den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt, sind oftmals mit Belastungen für den Mieter verbundenen. Hier streitet das Interesse des Eigentümers der Mietsache an der Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache mit dem Interesse des Mieters an der Nutzung der Mietsache.


Aufwendungsersatz bei Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Führt der Vermieter Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durch, muss der Mieter die Maßnahmen des Vermieters grundsätzlich dulden. Das Mietrecht des BGB stellt den Mieter jedoch nicht schutzlos. Der Mieter hat in diesen Fällen einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 555a Abs. 3 BGB. Demnach hat der Vermieter dem Mieter Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahmen machen muss, zu ersetzen. 

 

Was ist ein Aufwendungsersatz?

Durch einen Aufwendungsersatz werden demjenigen, der Aufwendungen, also „freiwillige“ Vermögensopfer getätigt hat, diese ersetzt. Aufwendungen im Sinne des BGB sind also von Schäden dadurch abzugrenzen, dass sie nicht "unfreiwillig" eintreten, sondern der Mieter sich dazu entschließt, Aufwendungen zu tätigen. 

 

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Der Mieter ist nach § 555a BGB zur Duldung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Denn das Mietrecht erkennt an, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Instandsetzung und Instandhaltung haben muss, auch wenn derartige Maßnahmen nicht immer vom Mieter gewünscht sind. 

Die Duldungspflicht setzt zunächst das Vorliegen einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme voraus. Instandhaltungsmaßnahmen sind solche Maßnahmen, die drohenden Beschädigungen der Mietsache vorbeugen sollen (zB. Ersatz brüchiger Leitungen), während Instandsetzungsmaßnahmen solche Maßnahmen sind, die zur Behebung eines Schadens erforderlich werden (zB. Wiederherstellungsarbeiten nach bereits erfolgtem Wasserrohrbruch) unterschieden. Zusätzlich müssen die Maßnahmen „erforderlich“ sein. Die Erforderlichkeit ist dann gegeben, wenn nach dem Stand der Dinge Arbeiten an der Mietsache angezeigt sind, wobei dem Eigentümer dabei ein weitere Beurteilungsspielraum zukommt. Die Duldungspflicht besteht allerdings nicht unbegrenzt, die Maßnahmen müssen dem Mieter im konkreten Fall auch zumutbar sein (dies ist zB beim Austausch von Fenstern im Winter abgelehnt worden).


Ankündigungspflicht des Vermieters

Nach § 555a Abs. 2 BGB sind die Maßnahmen dem Mieter anzukündigen. Dabei ist insbesondere auf Art und Ausmaß, sowie Dauer der Maßnahmen hinzuweisen. Im Einzelfall kann die Ankündigung jedoch unterbleiben. Werden die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen entgegen § 555a Abs. 2 BGB nicht angekündigt, ist der Mieter zur Duldung nicht verpflichtet.

 

Der Aufwendungsersatzanspruch im Einzelnen

In Betracht kommen zum Beispiel Aufwendungen in Form von Lagerkosten, wenn Möbel oder persönliche Gegenstände des Mieters kostenpflichtig ausgelagert werden. Auch Umzugskosten, die durch ein vorübergehendes Verlassen der Wohnung entstehen, sind zu ersetzen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter auch vom Vermieter den Ersatz der Kosten für eine anderweitige Unterbringung, zB in einem Hotel oder einer Ferienwohnung ersetzt verlangen. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung aufgrund der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr bewohnbar ist. Gerade in den Fällen, in denen der Mieter sich eine Ersatzunterkunft suchen muss, wird das Vorschussrecht aus § 555a Abs. 3 S. 2 BGB relevant, da eine Ersatzunterkunft in den meisten Fällen mit hohen Kosten verbunden sein dürfte. Der Mieter kann vom Vermieter die Zahlung eines Vorschusses verlangen, um die Kosten der Ersatzunterkunft stemmen zu können. Wichtig ist hierbei, dass die Duldung der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen von der Zahlung des Vorschusses abhängig gemacht werden kann, das heißt, dass eine Pflicht zur Duldung nur dann besteht, wenn der Vermieter den Vorschuss leistet – ohne Vorschuss ist der Mieter eben nicht verpflichtet, den Vermieter oder von ihm beauftragte Handwerker in die Wohnung zu lassen.  

 

Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen

Zu beachten ist weiterhin, dass gem. § 555a Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverhältnissen abweichende Vereinbarungen, also solche, die zB. einen Aufwendungsersatzanspruch ausschließen, nicht wirksam vereinbart werden können, sodass, ganz unabhängig davon, was bezüglich dieser Ansprüche im Mietvertrag geregelt wird, ein Aufwendungsersatzanspruch besteht.

 

Keine Konkurrenz von Aufwendungsersatzanspruch und Mietminderung

Durch den Anspruch auf Aufwendungsersatz wird eine Mietminderung nicht ausgeschlossen. Der Mieter kann „neben“ der Geltendmachung von Aufwendungsersatz nur die geminderte Miete zahlen. Allerdings muss der Mieter beachten, dass nicht die Mietzahlung wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung auf „null“ reduzieren kann und darüber hinaus die Kosten einer Ersatzwohnung erstattet bekommt. Dies würde dazu führen, dass der Mieter, der ja in der Regel „sowieso“ Geld zum Wohnen aufwendet, aufgrund der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vom Vermieter etwas „geschenkt“ erhält. Insofern ist zu beachten, dass der Mieter, wenn er volle Erstattung der Kosten der Ersatzunterkunft verlangt, weiterhin zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet ist, sodass er bei Verrechnung nur den den Mietzins überschießenden Betrag vom Vermieter verlangen kann.

 

Modernisierungsmaßnahmen

Für den Fall, dass der Vermieter keine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, sondern eine Modernisierung durchführt, wird die Regelung des § 555a Abs. 3 BGB gem. § 555d Abs. 6 BGB „entsprechend“ angewendet. Daraus folgt, dass dem Mieter ebenso wie bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch bei der Modernisierung des Wohnraums ein Anspruch auf Aufwendungsersatz und Vorschuss zusteht.


Geltendmachung des Aufwendungsersatzanspruches

Der Mieter kann die durch die Aufwendungen entstandenen Kosten entweder direkt als Zahlung vom Vermieter verlangen oder die aufgewendeten Kosten mit der Miete verrechnen, rechtlich Aufrechnung genannt.